АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 апреля 2016 г. в„– Ф09-3263/16

Дело в„– А76-12364/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 апреля 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Беляевой Н.Г.,
судей Тороповой М.В., Краснобаевой И.А.рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации г. Магнитогорска (далее - Администрация, истец) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2015 по делу в„– А76-12364/2015 Арбитражного суда Челябинской области.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Администрация обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Высотник" (далее - общество "СК "Высотник", ответчик) о взыскании:
- задолженности по договору от 10.04.2012 в„– 6715 в размере 9 548 000 руб., в том числе: по арендной плате за период с 26.06.2012 по 31.03.2015 в размере 9 530 000 руб. и по оплате пени в размере 18 000 руб.
- задолженности по оплате пени по договору от 05.05.2012 в„– 6770 в размере 460 000 руб.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 26.10.2015 (судья Шумакова С.М.) исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с ответчика 9 932 000 руб. 00 коп., в том числе: арендную плату 9 530 000 руб. 00 коп., и неустойку 402 000 руб. 00 коп. В остальной части в удовлетворении требований о взыскании неустойки отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2015 (судьи Карпачева М.И., Богдановская Г.Н., Ермолаева Л.П.), решение суда первой инстанции изменено. Удовлетворяя частично исковые требования, суд взыскал с общества "СК "Высотник" в пользу Администрации арендную плату по договору аренды от 10.04.2012 в„– 6715 за период с 10.04.2012 по 20.03.2014 в сумме 5 304 193 руб. 62 коп., а также неустойку в сумме 18 000 руб. 00 коп., начисленную за период с 26.06.2012 по 03.07.2012. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
В кассационной жалобе Администрация просит постановление апелляционного суда отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Челябинской области, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. По мнению заявителя, изменяя решение суда первой инстанции, судом апелляционной инстанции ошибочно учтена правовая позиция, изложенная в п. 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при этом не были учтены существенные условия договора аренды земельного участка от 10.04.2012 в„– 6715, заключенного по результатам аукциона. Администрация полагает ошибочным вывод суда апелляционной инстанции о том, что ответчик должен оплачивать арендную плату в течение всего срока действия договора аренды в„– 6715, однако, как указывает заявитель, исходя из буквального прочтения аукционной документации и условий договора аренды земельного участка в„– 6715, ответчик должен был полностью выплатить арендную плату не позднее 25.03.2013. Заявитель не согласен с выводом суда апелляционной инстанции о том, что исковые требования о взыскании пени за просрочку платежа по договору аренды в„– 6770 не подлежат удовлетворению в силу пропуска срока исковой давности.
Общество "СК "Высотник" направило письменный отзыв на кассационную жалобу, в котором указало, что обжалуемый судебный акт является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Как установлено судами и следует из материалов дела, по результатам аукциона, проведенного 29.03.2012, между администрацией (арендодатель) и обществом "СК "Высотник" (арендатор) 10.04.2012 подписан договор аренды земельного участка в„– 6715 (далее - договор в„– 6715), согласно условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель "земли населенных пунктов", с кадастровым номером в„– 74:33:0311002:1263, общей площадью 9830,00 кв. м, находящийся по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, в районе ул. Жукова, 19. Разрешенное использование: "строительство многоквартирного жилого дома с встроенно-пристроенным детским садом" (п. 1.2 договора). Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи.
Договор в„– 6715 согласно п. 2.1 заключен сроком на 3 года и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие с даты подписания сторонами договора.
В соответствии с п. 3.1 договора в„– 6715 размер арендной платы за землю на 3 года определен в соответствии с протоколом об итогах аукциона от 29.03.2012 в„– 1 и составляет 12 000 000,00 (двенадцать миллионов) руб., внесенный задаток в размере 2 400 000,00 (два миллиона четыреста тысяч) руб. засчитывается в счет оплаты арендной платы по договору аренды.
В силу п. 3.2. договора в„– 6715 арендатор оплачивает определенную по итогам аукциона стоимость размера арендной платы ежеквартально равными суммами по 25.03.2013 г. в соответствии с графиком платежей, при этом задаток засчитывается в счет оплаты стоимости размера арендной платы: 2 400 000,00 (два миллиона четыреста тысяч руб., 00 копеек) в срок до 25.06.2012 г., 2 400 000,00 (два миллиона четыреста тысяч руб., 00 копеек) в срок до 25.09.2012 г., 2 400 000,00 (два миллиона четыреста тысяч руб., 00 копеек) в срок до 25.12.2012 г., 2 400 000,00 (два миллиона четыреста тысяч руб., 00 копеек) в срок до 25.03.2013 г.
На основании п. 3.4 вышеназванного договора, арендодатель не вправе изменять размер арендной платы в одностороннем порядке. В случае завершения строительства до окончания срока действия договора аренды, арендная плата не пересчитывается и не возвращается арендатору земельного участка. Арендная плата считается оплаченной с момента поступления денежных средств от арендатора на расчетный счет (п. 3.5 названного договора).
Кроме того, на основании постановления администрации города Магнитогорска от 11.03.2012 в„– 2660-П и протокола о результатах аукциона от 19.04.2012 в„– 2, 05.05.2012 между администрацией (арендодатель) и обществом "СК "Высотник" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка в„– 6770 (далее - договор в„– 6770), согласно условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель, "земли населенных пунктов", с кадастровым номером в„– 74:33:0307002:8694, общей площадью 7965,00 кв. м, расположенный по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, в районе пр. Карла Маркса, 202. Разрешенное использование: "строительство многоквартирного жилого дома с встроенными объектами социально-бытового обслуживания (дошкольное учреждение)" (п. 1.2 вышеназванного договора). Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи.
Договор в„– 6770 согласно п. 2.1 заключен сроком на 3 года и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие с даты подписания сторонами договора.
В силу п. 3.1 договора в„– 6770 размер арендной платы за землю определен в соответствии с протоколом об торгах аукциона от 19.04.2012 в„– 2 и составляет 10 000 000,00 (десять миллионов) руб. Внесенный задаток, в размере 2 000 000 (два миллиона) руб. засчитывается в счет оплаты арендной платы по договору аренды.
В соответствии с п. 3.2 договора в„– 6770 плата за аренду земли перечисляется арендатором единовременно в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты подписания договора, если иное не установлено соглашением сторон, путем перечисления денежных средств на расчетный счет.
На основании п. 3.4 вышеназванного договора, арендодатель не вправе изменять размер арендной платы в одностороннем порядке. В случае завершения строительства до окончания срока действия договора аренды, арендная плата не пересчитывается и не возвращается арендатору земельного участка. Арендная плата считается оплаченной с момента поступления денежных средств от арендатора на расчетный счет (п. 3.5 названного договора).
Как следует из материалов дела, договоры аренды земельных участков от 10.04.2012 в„– 6715 и от 05.05.2012 в„– 6770 зарегистрированы в установленном законом порядке.
Согласно расчетам администрации у общества "СК "Высотник" образовалась задолженность в размере 10 008 000 руб., в том числе:
- по договору от 10.04.2012 в„– 6715 в размере 9 548 000 руб., в том числе: по арендной плате за период с 26.06.2012 по 31.03.2015 в размере 9 530 000 руб. и по оплате пени за период с 26.06.2012 по 03.07.2012 в размере 18 000 руб.
- по договору от 05.05.2012 в„– 6770 по оплате пени за период с 11.05.2012 по 07.07.2012 в размере 460 000 руб.
18.02.2015 в целях досудебного урегулирования спора администрацией в адрес общества "СК "Высотник" направлена претензия в„– ОДП 54/0843 с просьбой о погашении суммы долга.
Обществом "СК "Высотник" данная претензия оставлена без удовлетворения.
Администрация, ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "СК "Высотник" обязательств по внесению платы за пользование земельными участками, наличие у ответчика задолженности по арендной плате, обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя исковые требования по договору аренды земельного участка от 10.04.2012 в„– 6715, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик не исполнил обязательства по оплате арендной платы, принятые им на основании заключенного им договора аренды. При этом арендная плата взыскана судом без учета момента государственной регистрации права собственности на первое жилое помещение в многоквартирном доме, поскольку по условиям договора аренды, заключенного по результатам торгов, период внесения арендной платы определен моментом 25.03.2013, в то время как регистрация права собственности первого собственника была осуществлена позже указанного срока.
Частично удовлетворяя требования о взыскании пени по договору в„– 6770 от 05.05.2012 за период с 21.05.2012 по 07.07.2012, суд первой инстанции исходил из периодичности внесения арендных платежей и даты обращения истца в суд - 21.05.2015.
Изменяя решения суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования частично по договору аренды земельного участка от 10.04.2012 в„– 6715, суд апелляционной инстанции исходил из того, что правовая позиция, изложенная в п. 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подлежит применению к действующим договорам аренды и регулирует момент их прекращения, связанный с первой государственной регистрацией прав на помещение в многоквартирном доме. По мнению суда апелляционной инстанции, возникновение прав собственности на спорный земельный участок у собственников квартир в многоквартирном доме прекращает взаимные обязательства сторон договора аренды по предоставлению, по пользованию земельным участком и уплате арендных платежей невозможностью исполнения договора аренды. В связи с этим суд апелляционной инстанции посчитал, что в удовлетворении требований Администрации о взыскании арендной платы, начисленной за период после 20.03.2014 в сумме 4 225 806 руб. 38 коп. следует отказать, решение суда первой инстанции в данной части подлежит отмене.
Отменяя решения суда первой инстанции в части взыскания пени по договору аренды земельного участка от 05.05.2012 в„– 6770, суд апелляционной инстанции исходил из того, что истцом пропущен срок исковой давности, о применении которой заявлено ответчиком.
Суд кассационной инстанции полагает, что постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение ввиду следующего.
В силу ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.
Согласно ч. 1 ст. 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации задачами подготовки дела к судебному разбирательству являются определение характера спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства, обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела; разрешение вопроса о составе лиц, участвующих в деле, и других участников арбитражного процесса.
В соответствии с ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.
В мотивировочной части решения суда должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения, а также мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле, законы и иные нормативные правовые акты, которым руководствовался суд при принятии решения (п. 2, 3 ч. 4 ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу положений ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.
Согласно ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренном ст. 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
На основании ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1, ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации землепользование в Российской Федерации осуществляется на платной основе, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
В силу абз. 5 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Как следует из разъяснений, изложенных в п. 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. В тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически, регулируемая арендная плата не применяется.
Принимая во внимание вышеуказанные нормы права и разъяснения, установив дату государственной регистрации права собственности на первое жилое помещение, расположенное в многоквартирном жилом доме, находящихся на спорном земельном участке, суд кассационной инстанции считает, что суд апелляционной инстанции не принял во внимание и не дал правовой оценки условиям договора аренды земельного участка от 10.04.2012 в„– 6715, а именно условиям, содержащимся в п. 3.1, 3.2, 3.4, 3, 5 договора, определенных по итогам аукциона, что имеет существенное значение при рассмотрении настоящего дела.
Как следует из материалов дела до начала проведения аукциона в средствах массовой информации было опубликовано Постановление администрации от 16.02.2012 в„– 1517-П "О продаже на аукционе права на заключение договора аренды земельного участка для жилищного строительства", в п. 14 Приложения в„– 2 указано, что победитель аукциона оплачивает определенный по итогам аукциона размер арендной платы ежеквартально равными суммами по 25.03.2013, в случае завершения строительства до окончания срока действия договора аренды арендная плата не пересчитывается и не возвращается арендатору земельного участка (абз. 5 п. 13 Приложения в„– 2).
Вместе с тем, судом апелляционной инстанции не принято во внимание, что арендатор оплачивает определенную по итогам аукциона стоимость размера арендной платы ежеквартально равными суммами по 25.03.2013 в соответствии с графиком погашения платежей, указанного в п. 3.2 договора в„– 6715. Правовая оценка условиям договора в„– 6715 судом апелляционной инстанции не дана.
Кроме того, суд апелляционной инстанции, делая вывод о необоснованном взыскании пени по договору от 05.05.2012 в„– 6770, не принял во внимание положения п. 3.1, 3.2, 3.4 данного договора, также определенных по итогам аукциона, не мотивировал причины, по которым не усмотрел перерыв течения срока исковой давности, учитывая, что ответчиком была произведена частичная оплата, что также имеет существенное значение при рассмотрении настоящего дела.
Принимая во внимание изложенное, поскольку обстоятельства, имеющие существенное значение и необходимые в силу закона для правильного разрешения спора, судом апелляционной инстанции в полном объеме не установлены, правовая оценка доводам лиц, участвующих в деле, не дана, обжалуемый судебный акт подлежит отмене как вынесенный на основании неправильного применения судом норм материального права (ч. 2 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) с направлением дела на новое рассмотрение в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд (п. 3 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции необходимо установить обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения настоящего спора, дать надлежащую правовую оценку доводам и доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле, с учетом требований, установленных ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и разрешить спор в соответствии с положениями действующего законодательства.
Руководствуясь ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2015 по делу А76-12364/2015 Арбитражного суда Челябинской области отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
Н.Г.БЕЛЯЕВА

Судьи
М.В.ТОРОПОВА
И.А.КРАСНОБАЕВА


------------------------------------------------------------------