АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 апреля 2016 г. в„– Ф09-2528/16

Дело в„– А76-9619/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 апреля 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Тороповой М.В.,
судей Лазарева С.В., Татариновой И.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Парфюмекс" на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2015 по делу в„– А76-9619/2015 Арбитражного суда Челябинской области.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Парфюмекс" - Аликулов Н.Е. (доверенность от 06.08.2015).
От Администрации города Магнитогорска (далее - Администрация) в электронном виде поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы без участия ее представителя. Данное ходатайство судом кассационной инстанции рассмотрено и удовлетворено на основании ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
До рассмотрения кассационной жалобы от общества с ограниченной ответственностью "Парфюмекс" в Арбитражный суд Уральского округа поступило ходатайство о процессуальном правопреемстве, в котором заявитель со ссылкой на ст. 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации просит произвести замену закрытого акционерного общества "Парфюмекс" на правопреемника - общество с ограниченной ответственностью "Парфюмекс".
Согласно ч. 1 ст. 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.
Суд кассационной инстанции, рассмотрев доводы общества с ограниченной ответственностью "Парфюмекс", исследовав представленные в обоснование ходатайства документы: выписку из Единого государственного реестра юридических лиц в отношении закрытого акционерного общества "Парфюмекс" от 19.04.2016, содержащую сведения о внесении 29.12.2015 записи о прекращении деятельности юридического лица путем реорганизации в форме преобразования, о правопреемнике данного юридического лица - обществе с ограниченной ответственностью "Парфюмекс" и, установив, что указанный документ подтверждает перемену лица в материальном правоотношении в связи с реорганизацией в форме преобразования, считает заявление о процессуальном правопреемстве обоснованным и подлежащим удовлетворению.
На основании вышеизложенного суд кассационной инстанции определил: произвести замену в порядке процессуального правопреемства ответчика по делу - закрытого акционерного общества "Парфюмекс" на его правопреемника - общество с ограниченной ответственностью "Парфюмекс" (далее - общество "Парфюмекс").

Администрация обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Парфюмекс" о расторжении договора аренды земельного участка от 30.04.2014 в„– 8540.
Решением суда от 26.10.2015 (судья Катульская И.К.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2015 (судьи Ермолаева Л.П., Карпачева М.И., Богдановская Г.Н.) решение суда отменено на основании п. 3 ч. 2 ст. 270 (неправильное истолкование закона) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исковые требования удовлетворены.
В кассационной жалобе общество "Парфюмекс" просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.
Заявитель жалобы полагает, что в силу п. 2 ст. 609, п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства по оплате за использование земельного участка у него возникло с момента государственной регистрации договора 09.02.2015, а не с момента указанного в договоре аренды, фактически подписанного ответчиком после 30.04.2014, в связи с чем включение судом в период просрочки платежных периодов, предшествующих регистрации договора является неправомерным. Считает, что Администрация направляя претензии до исполнения своей обязанности по государственной регистрации договора и через несколько дней после его регистрации злоупотребило своим правом по распоряжению земель. По мнению общества, на момент направления истцом претензии о необходимости погашения задолженности, полученной ответчиком 28.10.2014 и являющейся преждевременной, никакой задолженности не имелось поскольку отсутствовали договорные отношения, оснований производить оплату за землепользование не возникло. Применение судом положений п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73) заявитель считает необоснованным, поскольку со стороны арендатора не допущено никаких нарушений, незначительная задолженность погашена во второй месяц после регистрации договора. Кроме того, полагает, что истцом не был соблюден претензионный порядок.
В отзыве на кассационную жалобу Администрация просит оставить оспариваемый судебный акт без изменения.

Проверив законность обжалуемого судебного акта в пределах доводов заявителя кассационной жалобы в порядке, предусмотренном ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.
При рассмотрении спора судами установлено, что между Администрацией и обществом "Парфюмекс" 30.04.2014 заключен договор аренды в„– 8540 земельного участка из категории земель: земли населенных пунктов (Ж-1, зона многоэтажной многоквартирной жилой застройки), с кадастровым номером в„– 74:33:0213003:1330, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Челябинская область, г. Магнитогорск, Правобережный район, в районе пр. Карла Маркса, 134, ул. Грязнова, 39, 41, на пл. Мира, общей площадью 776 кв. м, сроком до 14.04.2019 года для строительства подземно-надземного торгового центра "Цветы" с разрешенным использованием: магазины общей площадью не более 1000 кв. м.
Арендатор принял участок, претензий к арендодателю не имеет, в связи с чем, договор заключен без передаточного акта (п. 1.3 договора).
Размер арендной платы определен в Приложении к договору и является его неотъемлемой частью (п. 4.1 договора).
Арендная плата перечисляется арендатором равными долями поквартально в течение календарного года. Платежи производятся не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала путем перечисления денежных средств на счет арендодателя (п. 4.4 договора).
Договор аренды земельного участка прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Челябинской области 09.02.2015.
В связи с наличием задолженности по арендной плате, 17.10.2014 Администрация в адрес ответчика направила претензию в„– ОДП 54/6857 о наличии образовавшей задолженности по договору аренды в„– 8540 в размере 9 498 руб. 28 коп., необходимости ее погашения.
Позднее 25.02.2015 Администрацией в адрес ответчика направлено предложение в„– 01-33/1429 о расторжении договора аренды в„– 8540, полученное обществом 12.03.2015.
Ссылаясь на то, что обществом "Парфюмекс" допущено неисполнение обязанностей по уплате арендных платежей более двух раз подряд, Администрация обратилась в суд с иском о расторжении договора аренды, который поступил в Арбитражный суд Челябинской области 17.04.2015.
Как установлено судами, ответчиком произведена оплата долга по спорному договору аренды платежными поручениями от 27.04.2015 в размере 3 400 руб., от 26.05.2015 - в размере 16 327 руб. 19 коп., а также платежным поручением от 11.08.2015 в„– 38 погашена задолженность в размере 5 100 руб. за апрель - июнь 2015 года, платежным поручением от 21.09.2015 в„– 82 произведена оплата за июль - сентябрь 2015 года.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из отсутствия задолженности на момент рассмотрения дела по существу, отметив, что, поскольку досудебное предупреждение содержало уведомление о необходимости погашения задолженности в сумме 9 498 руб. 28 коп., без указания периода образования задолженности, а предложение о расторжении договора содержало ссылку только на указанную претензию, указанное истцом основание о неисполнении ответчиком обязательств по уплате арендной платы за четыре платежных периода не может быть принято в качестве основания для расторжения договора.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя заявленные требования, исходил из следующего.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судами установлено наличие права распоряжения спорным имуществом принадлежит истцу как органу муниципального образования, уполномоченному на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.
Суд апелляционной инстанции, сославшись на положения ч. 1 ст. 432, ч. 3 ст. 433, ч. 3 ст. 607, ч. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласился с выводом суда первой инстанции о заключенности спорного договора аренды.
Согласно п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.
Приняв во внимание положения п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, и оценив условия спорного договора, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что договор заключен на срок менее пяти лет, поскольку соглашение о распространении условий договора на период до момента его заключения не свидетельствует о заключении договора ранее момента его подписания.
В силу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
Согласно положениям ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 указанного Кодекса.
Как установлено апелляционным судом, в силу п. 6.4.3 договора аренды от 30.04.2014 в„– 8540 в случае недостижения соглашения о расторжении договора арендодатель вправе обратиться в суд за расторжением договора при систематическом (в течение двух платежных периодов) невнесении или неполном внесении арендной платы и других оговоренных настоящим договором платежей.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 Гражданский кодекс Российской Федерации).
Оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе: претензию истца от 17.10.2014, суд апелляционной инстанции установил наличие у общества "Парфюмекс" задолженности в размере 9 498 руб. 28 коп., соответствующей размеру денежных обязательств ответчика за период с 15.04.2014 по октябрь 2014 года включительно, составляющих в силу п. 4.4 договора два платежных периода, в связи с чем пришел к обоснованному выводу о наличии систематического (в течение двух платежных периодов) невнесения ответчиком арендных платежей, на момент направления претензии, и неисполнении ответчиком требования о погашении задолженности.
В силу п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Исходя из того, что уведомлением о вручении заказного почтового отправления подтверждено получение 12.03.2015 обществом "Парфюмекс" предложения о расторжении договора аренды, приложением к которому являлось соглашение о расторжении договора, содержащее указание на необходимость в течение десяти дней подписать проект соглашения о расторжении договора и направить его в адрес Администрации, в установленный предложением срок ответ в адрес Администрации не поступил, оплата задолженности, которая на момент направления данного предложения составляла уже более трех платежных периодов, не была произведена, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу, что требования закона об обязательном досудебном порядке урегулирования данного спора истцом исполнены, предусмотренная п. 2 ст. 452, ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации последовательная процедура соблюдена.
При изложенных обстоятельствах, с учетом условий договора и положений указанных норм суд апелляционной инстанции, пришел к правомерному выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды в связи с систематическим неисполнением арендатором обязанности по внесению арендных платежей и удовлетворения заявленных требований в полном объеме.
Отклоняя довод общества об отсутствии оснований для расторжения договора в связи с устранением им выявленных нарушение условий договора аренды в разумный срок, суд апелляционной инстанции верно исходил из того, что по смыслу п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 даже после устранения арендатором допущенных им нарушений арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора; непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением. В данном случае уплата спорной задолженности арендатором была произведена в период с 27.04.2015 по 26.05.2015, тогда как с рассматриваемым иском истец обратился в суд 17.04.2015, то есть до погашения долга ответчиком, оснований для вывода о прекращении у истца права требовать расторжения договора по мотиву того, что на момент рассмотрения спора ответчик произвел оплату задолженности, у судов не имелось, так же как и считать указанное условие о разумном сроке предъявления иска о расторжении договора несоблюденным.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции правомерно отменил решение суда первой инстанции на основании п. 3 ч. 2 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как принятое с неправильным применением норм материального права и удовлетворил заявленные требования в полном объеме.
Доводы заявителя кассационной жалобы подлежат отклонению, поскольку фактически, выражают несогласие заявителя жалобы с произведенной судом оценкой представленных в материалы дела доказательств и содержат собственное мнение относительно обстоятельств, которые установлены судом.
В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.
Обстоятельства заключения сторонами спорного договора, его исполнения ответчиком, соблюдения досудебного порядка расторжения договора были предметом исследования апелляционным судом и получили надлежащую правовую оценку, оснований для непринятия которой у суда кассационной инстанции не имеется. Доводы жалобы, направленные на их опровержение, отклоняются кассационным судом по вышеуказанным основаниям.
Довод заявителя об отсутствии договорных отношений и, соответственно, оснований для вывода о нарушении арендатором обязательства по оплате аренды до государственной регистрации договора аренды, также является несостоятельным, поскольку сделан без учета разъяснений, изложенных в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73, согласно которым в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, когда судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ); в силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами; если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Таким образом, отсутствие государственной регистрации договора аренды не освобождает арендатора от исполнения принятого на себя в соответствии с таким соглашением обязательства и от ответственности за его нарушение, в том числе не лишает арендодателя права потребовать расторжения договора по предусмотренным договором основаниям.
Нарушений норм процессуального и материального права, которые могли бы повлечь изменение или отмену обжалуемого судебного акта в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного постановление апелляционного суда подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2015 по делу в„– А76-9619/2015 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Парфюмекс" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
М.В.ТОРОПОВА

Судьи
С.В.ЛАЗАРЕВ
И.А.ТАТАРИНОВА


------------------------------------------------------------------