АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 января 2016 г. в„– Ф09-11268/15

Дело в„– А60-13972/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 января 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Татариновой И.А.,
судей Семеновой З.Г., Столярова А.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Ленина, 99" (далее - ТСЖ "Ленина, 99", товарищество) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 30.06.2015 по делу в„– А60-13972/2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2015 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
ТСЖ "Ленина, 99" - Куримов А.А. (доверенность от 19.02.2015);
Департамента по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга - Барабанова Н.И. (доверенность от 11.01.2015 в„– 75/05/02.06.1-04).

ТСЖ "Ленина, 99" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением (с учетом уточнения заявленных требований, принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Департаменту по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга (далее - департамент) об установлении частного постоянного сервитута на нежилые помещения в„– 8 площадью 16,0 кв. м; в„– 3 площадью 5,3 кв. м, в„– 4 площадью 5,3 кв. м; в„– 12 площадью 3,3 кв. м в жилом доме в„– 99, расположенном по проспекту Ленина в г. Екатеринбурге, для обеспечения беспрепятственного круглосуточного доступа технического персонала ТСЖ "Ленина, 99" к запорной арматуре стояков отопления и водоснабжения и узлу учета коммунальных ресурсов, а также к помещению в„– 14, относящемуся к общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома в„– 99 по проспекту Ленина, установив плату за сервитут в сумме 192 руб. 86 коп. в месяц.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Элвис".
Решением суда от 30.06.2015 (судья Липина И.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 06.10.2015 (судьи Панькова Г.Л., Дюкин В.Ю., Макаров Т.В.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ТСЖ "Ленина, 99" просит обжалуемые судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и неправильное применение судами норм материального права. Заявитель оспаривает выводы судов о том, что ни департамент, ни общество с ограниченной ответственностью "Элвис" не препятствуют доступу истца в спорные помещения, истец не доказал отсутствие у него иной возможности доступа к инженерному оборудованию, как противоречащие представленным в материалы дела доказательствам и установленным по делу обстоятельствам.
Кроме того, заявитель ссылается на неисследование судами довода ТСЖ "Ленина, 99" о необходимости круглосуточного беспрепятственного доступа представителей специализированных обслуживающих организаций и работников истца к инженерному оборудованию, расположенному в помещении в„– 12, и довода о необходимости предоставления доступа в помещение в„– 14, являющееся общим имуществом собственников многоквартирного дома. Заявитель отмечает, что проход в помещение в„– 14 возможен только через помещение в„– 8 (лестничная клетка). По мнению заявителя, установление сервитута для доступа к инженерным коммуникациям, запорной арматуре, в помещение в„– 14 является единственным способом обеспечения основных потребностей собственников помещений и общих коммуникаций в многоквартирном жилом доме.
Помимо изложенного, исходя из положений ст. 138 Жилищного кодекса Российской Федерации и устава ТСЖ "Ленина, 99", заявитель полагает, что в силу возложенных на него обязанностей по надлежащему сохранению и использованию общего имущества имел право на обращение в суд с заявленными исковыми требованиями.
Общество с ограниченной ответственностью "Элвис" представило отзыв на кассационную жалобу, в котором просит в удовлетворении жалобы отказать, отмечая, что обстоятельства дела установлены судами полно и всесторонне, спор разрешен при полном исследовании имеющихся в материалах дела доказательств и с правильным применением норм материального и процессуального права.

Изучив доводы заявителя кассационной жалобы, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.
При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что встроенное помещение (литер А), подвал, в„– 1 - 13, 123 - 128, 144, общей площадью 175,5 кв. м, назначение - конторское, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, пр-т Ленина, д. 99, принадлежит на праве собственности муниципальному образованию "город Екатеринбург", что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права серии от 01.08.2007 серии 66 АВ 989589, кадастровый (условный) номер 66-66-01/497/2007-143.
Согласно техническому паспорту изменена нумерация отдельных помещений, а также их площадь: в„– 3 = в„– 4, площадь - 11,5 кв. м; в„– 4 = в„– 2, площадь - 17,2 кв. м, в„– 8 и в„– 12 - нумерация без изменений.
По договору аренды от 15.04.2014 в„– 39000192 указанный объект передан департаментом в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Элвис" на срок с 15.04.2014 по 14.04.2019 (п. 1.1, п. 1.2 договора).
Ссылаясь на отсутствие возможности круглосуточного доступа в спорные помещения, препятствующее обслуживанию и текущему ремонту общего инженерного оборудования многоквартирного дома, а также оперативному устранению аварий и иных чрезвычайных обстоятельств, грозящих причинением вреда жизни, здоровью и имуществу других собственников жилых и нежилых помещений, ТСЖ "Ленина, 99" обратилось в арбитражный суд.
Суд первой инстанции выявил, что ответчик как собственник имущества не препятствует доступу истца в спорные помещения, равно как и занимающий названные помещения арендатор - общество с ограниченной ответственностью "Элвис".
Суд первой инстанции заключил, что фактически спор касается времени доступа представителей ТСЖ "Ленина, 99" в занимаемые арендатором помещения и не свидетельствует о нарушении ответчиком и третьим лицом права на доступ в соответствующие помещения, при этом истец не доказал отсутствие у него иной возможности доступа к инженерному оборудованию, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим помещением.
Кроме того, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истцом надлежащим образом не подтверждено его право на обращение в интересах собственников помещений в суд с рассматриваемым иском.
Указанные выводы суда послужили основанием для отказа в удовлетворении исковых требований ТСЖ "Ленина, 99".
Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Между тем при рассмотрении настоящего спора судами первой и апелляционной инстанций не учтено следующее.
Необходимость подтверждения нарушений прав собственности истца, не связанных с лишением владения, характерна для требований, основанных на положениях ст. 304 Гражданского кодекса, которые, однако, не могут применяться с целью предоставления этому лицу права пользования чужим имуществом и подменять таким образом иск об установлении сервитута, предусмотренный ст. 274 Кодекса.
Нарушение ответчиком прав истца не входит в предмет доказывания по спору об установлении сервитута, таким образом, вывод судов по настоящему делу о необходимости подтверждения товариществом того факта, что ответчиком совершаются действия, ограничивающие или затрудняющие доступ истца к его имуществу, нельзя признать соответствующим приведенным нормам материального права.
Согласно п. 1 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
В соответствии с п. 3 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
Согласно ст. 277 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно к правилам, предусмотренным ст. 274 - 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.
В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.06.2013 в„– 16033/12, от 28.02.2012 в„– 11248/11 определены правовые позиции, касающиеся применения ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В частности, разъяснено, что по смыслу п. 1 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (господствующей вещи) должен доказать, что его интересы не могут быть защищены способом, отличным от предоставления ограниченного пользования служащим земельным участком. Суд, в свою очередь, для установления факта отсутствия такой возможности у собственника недвижимого имущества исследует все варианты обеспечения нормальной эксплуатации объекта недвижимого имущества без установления сервитута.
Установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом. Эти интересы могут быть обеспечены как путем добровольного подписания собственниками господствующего и обслуживающего земельных участков соглашения о сервитуте, так и в судебном порядке, если между этими лицами не достигнуто такое соглашение или имеются разногласия по его отдельным условиям.
Требование, предусмотренное п. 3 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, имеет целью создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом своего имущества посредством предоставления ему по решению суда права ограниченного пользования чужим земельным участком.
Таким образом, условиями для установления сервитута в судебном порядке являются наличие между собственниками земельных участков спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте; выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком.
При рассмотрении споров об установлении сервитута судам следует учитывать следующее.
Пункт 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации оговаривает примерный перечень случаев, предполагающих установление сервитута, а также вводит критерии оценки иных потребностей, при наличии которых собственник недвижимости может требовать предоставления ему права ограниченного пользования чужим имуществом.
Из указанной нормы права следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего имущества.
В связи с этим при рассмотрении дел соответствующей категории в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды должны исследовать вопрос о том, на удовлетворение каких конкретно нужд направлено требование истца и относятся ли они к тем потребностям, которые могут быть обеспечены путем установления сервитута, учитывая его исключительный характер.
Проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых возможно предоставление названного ограниченного вещного права, поэтому судам при рассмотрении настоящего спора в этой части следует определить, имеется ли у истца возможность доступа к своему имуществу, не прибегая к правовым средствам, предусмотренным указанными нормами права.
В отношении иных требований истца, касающихся объема и содержания права ограниченного пользования чужим участком, судам необходимо выяснить, связаны ли они с теми потребностями, в обеспечение которых, исходя из конкретных обстоятельств спора и принципа разумности, допустимо установление частного сервитута.
Согласно п. 5 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник участка, обремененного сервитутом, по общему правилу вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
Следовательно, в тех случаях, когда в деле имеются основания для предоставления права ограниченного пользования чужим имуществом, судам необходимо в соответствии с приведенными положениями определить размер платежей, подлежащих внесению собственнику обремененного имущества.
Плата за сервитут может быть соразмерна материальной выгоде, которую могло получить это лицо, если бы имущество не было обременено сервитутом. На размер платы за сервитут влияют также характер и интенсивность использования имуществом лицом, в интересах которого установлен сервитут.
В состав платы за право проезда и прохода в зависимости от обстоятельств спора допустимо также включать расходы собственника имущества на создание условий для реализации истцом своего права ограниченного пользования чужим имуществом.
Поскольку суд, пришедший к выводу о необходимости установления сервитута, при наличии спора не связан доводами его сторон, касающимися порядка использования имущества, он может самостоятельно определить оптимальные условия сервитута, который бы не только соответствовал интересам истца, но и был бы наименее обременительным для собственника обслуживающего имущества.
Положениями ст. 131 Гражданского кодекса и нормами ст. 2, 12, 27 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ) предусмотрено, что сервитут подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Основанием для государственной регистрации сервитута при наличии спора между собственником недвижимости и лицом, претендующим на получение права ограниченного пользования этим имуществом, является решение суда, принятое в соответствии с п. 3 ст. 274 Гражданского кодекса. По этой причине в резолютивной части соответствующего судебного акта должны быть приведены все условия, на которых суд устанавливает сервитут.
Согласно ст. 27 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ при государственной регистрации сервитута, если он относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, в орган, осуществляющий такую регистрацию, предоставляются документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый паспорт такого объекта недвижимости, на котором отмечена сфера действия сервитута, или кадастровая выписка о таком объекте недвижимости, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о части объекта недвижимости, на которую распространяется сфера действия сервитута.
Исходя из требований данной статьи при предоставлении истцу права ограниченного пользования в отношении части участка суду в резолютивной части судебного акта следует указывать точные пространственные характеристики сервитута, относящиеся к сфере его действия, которые необходимы и достаточны для внесения изменений в государственный кадастр недвижимости, а впоследствии и для государственной регистрации данного вещного права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Кроме того, суд кассационной инстанции отмечает следующее.
Согласно ч. 1 ст. 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
В силу п. 4, 6, 7, 8 ст. 138 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья обязано: обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме; обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому; представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
В соответствии со ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Согласно ч. 3 ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Подпунктом "б" п. 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 в„– 491, предусмотрено, что надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом).
Пункт 2.1 устава товарищества, принятого общим собранием собственников 10.03.2014, содержит положение о том, что целью создания товарищества является совместное управление собственниками комплексом имущества многоквартирного дома, обеспечение надлежащего технического, противопожарного, экологического и санитарного состояния общего имущества; обеспечение коммунальными услугами собственников помещений, реализация собственниками помещений прав по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме.
Таким образом, исходя из положений п. 4, 6, 7, 8 ст. 138 Жилищного кодекса Российской Федерации, устава товарищества оно в силу возложенных на него обязанностей по надлежащему сохранению и использованию общего имущества имело право на обращение в суд с настоящим иском, а значит является надлежащим истцом по иску, заявленному в интересах всех собственников квартир и помещений, находящихся в управляемом им доме, то есть предоставления в обоснование наличия у товарищества права на обращение в суд с иском соответствующего решения собственников не требуется.
Учитывая изложенное и принимая во внимание, что вопросы о том: на удовлетворение каких конкретно нужд направлено требование истца; имеется ли у истца возможность доступа к своему имуществу без установления сервитута; связаны ли иные требования истца, касающиеся объема и содержания права ограниченного пользования чужим имуществом, с теми потребностями, в обеспечение которых, исходя из конкретных обстоятельств спора и принципа разумности, допустимо установление частного сервитута, - судом первой инстанции не исследованы, суд кассационной инстанции полагает, что в нарушение требований ст. 71, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие существенное значение для целей рассмотрения настоящего дела, судом первой инстанции не установлены.
Нарушения, допущенные судом первой инстанции, судом апелляционной инстанции не устранены.
С учетом изложенного суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании ч. 2, 3 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с нарушением норм материального и процессуального права, дело следует направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.
При новом рассмотрении суду необходимо установить и оценить отмеченные выше обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения спора, рассмотреть дело с соблюдением положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, устранить нарушения ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суду необходимо дать оценку доводам сторон на основе всестороннего, полного, объективного и непосредственного исследования имеющихся в деле доказательств, на которые ссылаются лица, участвующие в деле, в обоснование своих возражений, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств, имеющихся в материалах настоящего дела, в их совокупности.
Руководствуясь ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 30.06.2015 по делу в„– А60-13972/2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2015 по тому же делу отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
И.А.ТАТАРИНОВА

Судьи
З.Г.СЕМЕНОВА
А.А.СТОЛЯРОВ


------------------------------------------------------------------