АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 января 2016 г. в„– Ф09-8834/15

Дело в„– А60-3028/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 января 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Беляевой Н.Г.,
судей Лазарева С.В., Смирнова А.Ю.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Джон" на решение Арбитражного суда Свердловской области от 26.05.2015 по делу в„– А60-3028/2015 Арбитражного суда Свердловской области и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2015.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью "Джон" (далее - общество "Джон") - Шуголей В.Т. (доверенность от 20.02.2015 в„– 02), Аликин В.А. (доверенность от 20.01.2015 в„– 03);
индивидуального предпринимателя Ваниевой Таисии Михайловны (далее - предприниматель Ваниева Т.М.) - Ваниева Т.М. лично, Окулова Т.М. (доверенность от 12.01.2016).

Общество "Джон" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к предпринимателю Ваниевой Т.М. о взыскании излишне уплаченных за аренду 114 500 руб., стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в сумме 1 052 189 руб. 24 коп., убытков в сумме 422 430 руб. 24 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 6 730 руб. 97 коп. с их начислением по день вынесения решения суда, стоимости услуг эксперта в сумме 30 000 руб., а также штрафа за расторжение договора в сумме 30 000 руб. (с учетом принятых судом первой инстанции увеличения и дополнения иска в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Кроме того, истец просил взыскать с ответчика расходы на оплату услуг представителя в сумме 15 000 руб. Государственная пошлина оплачена истцом полностью - в сумме 30 559 руб.
Определением от 16.03.2015 судом принято встречное исковое заявление предпринимателя о взыскании с общества задолженности по договору аренды за март - декабрь 2014 в сумме 880 000 руб., штрафных санкций в размере 94 603 руб. 35 коп. (77 500 руб. по п. 8.6 договора + 17103 руб. 35 коп. по п. 8.4 договора), пени в сумме 515 010 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 59 011 руб. 56 коп., а расходы на оплату услуг представителя в сумме 60 000 руб. (с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Государственная пошлина оплачена ответчиком в сумме 13661 руб.
Решением суда от 26.05.2015 (судья Ефимов Д.В.) в удовлетворении исковых требований общества отказано; встречные исковые требования удовлетворены частично: с общества в пользу предпринимателя взыскано 1 471 124 руб. 91 коп. (880 000 руб. основного долга, 515 010 руб. пени, 59 011 руб. 56 коп. процентов и 17103 руб. 35 коп. штрафных санкций). Кроме того, решением суда с истца в пользу ответчика взыскано 13661 руб. в возмещение расходов по уплате госпошлины и 56997 руб. 33 коп. - по оплате услуг представителя. В доход федерального бюджета с истца взыскана госпошлина в сумме 13400 руб.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2015 (судьи Васильева Е.В., Борзенкова И.В., Гулякова Г.Н.) (с учетом определения от 19.08.2015 об исправлении опечатки) решение суда отменено в части удовлетворения встречных исковых требований. Встречные исковые требования удовлетворены частично, с истца в пользу ответчика взыскано 53 406 руб. 45 коп., в том числе основной долг в сумме 30 806 руб. 45 коп., пени в сумме 22 600 руб., судебные расходы на оплату услуг представителя в сумме 33261 руб. 38 коп. и по уплате государственной пошлины в сумме 1398 руб. 09 коп.; в удовлетворении остальной части встречных требований отказано. С предпринимателя Ваниевой Т.С. в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 14 825 руб., а также в пользу общества "Джон" - расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 1336 руб. 93 коп.
В кассационной жалобе общество "Джон" просит указанный судебный акт отменить в части отказа в удовлетворении требований по первоначальному иску, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. По мнению истца, суд необоснованно не принял во внимание письменное согласие предпринимателя на производство неотделимых улучшений и отказал во взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, а также услуг эксперта по оценке их стоимости. Между тем, исходя из толкований условий договора (п. 5.2) и наличия письменного согласия на проведение неотделимых улучшений в соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель выразил свое согласие на проведение арендатором улучшения имущества и обязался возместить их стоимость при досрочном расторжении договора аренды по инициативе арендодателя, учитывая, что без проведения ремонтных работ использование арендованного помещения было невозможно. Считает, что неправильное толкование судом апелляционной инстанции положений ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации лишило его возможности взыскания с ответчика штрафа за расторжение договора в размере 130 000 руб., предусмотренного на п. 8.2 договора.
Заявитель жалобы также указал, что арендодателем в нарушение ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатору переданы помещения непригодные для использования, что привело к невозможности использования данных помещений под кафе в период 11.03.2014 по 10.04.2014 и неполучению ожидаемых доходов в сумме 422 430 руб., которые могли быть им получены при надлежащем исполнении обязательств; что обязанность по внесению арендной платы возникла у истца не с марта 2014, а с 10.04.2014 (после завершения ремонта и совершения иных действий, без которых пользование помещения было невозможным); акт приема-передачи помещения от 14.02.2014 подписан не обществом (которое зарегистрировано в качестве юридического лица лишь 25.02.2014), а Морозовым И.М. (будущим руководителем общества), с которым у предпринимателя имелись самостоятельные отношения по иному договору аренды.
В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Ваниева Т.М. просит оставить оспариваемый судебный акт без изменения.

В соответствии с ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.
При рассмотрении спора судами установлено, что между предпринимателем Ваниевой Т.М. (арендодатель) и обществом "Джон" (арендатор) заключен договор аренды от 03.03.2014, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору нежилое помещение в жилом доме по адресу: г. Екатеринбург, ул. Татищева, д. 90 площадью 130,1 кв. м на срок с 03.03.2014 по 03.03.2019. Указанный договор удостоверен нотариусом 03.03.2014 и зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области 11.03.2014.
В соответствии с договором объект аренды (нежилое помещение) зарегистрировано за арендодателем на праве собственности (п. 1.2); будет использоваться арендатором для организации магазина, кафе или иных предприятий торговли и общественного питания (п. 1.3); передача объекта осуществляется с составлением акта приема-передачи. Объект передается арендатору в состоянии, пригодном для эксплуатации, подключенным к электрическим сетям, а также тепло-, водоснабжению, канализации по постоянной схеме (п. 1.4).
Пунктом 6.1 договора арендная плата установлена в размере 65000 руб. в месяц. Внесение арендной платы производится ежемесячно в срок до 5 числа текущего месяца (пункт 6.2 договора).
Между сторонами 10.03.2014 подписано дополнительное соглашение в„– 1, которым размер арендной платы был увеличен до 155 000 руб. в месяц.
Удовлетворяя встречный иск в части взыскания с общества основного долга в сумме 880 000 руб., суд первой инстанции исходил из размера арендной платы, установленной дополнительным соглашением от 10.03.2014.
Частично отменяя решение суда в части удовлетворения встречных исковых требований, суд апелляционной инстанции указал на отсутствие нотариального удостоверения и государственной регистрации дополнительного соглашения от 10.03.2014 об изменении арендной платы и доказательств фактического исполнения данного соглашения сторонами, отметив, что размер обязательств арендатора по внесению арендной платы следует устанавливать на основании первой, зарегистрированной, редакции договора аренды от 03.03.2014, то есть исходя из 65 000 руб. в месяц. В связи с этим суд апелляционной инстанции указал на необоснованность взыскания судом первой инстанции 880000 руб. долга, пеней и процентов в порядке ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за один и тот же период, а также штрафа за просрочку исполнения обязанности по оплате коммунальных услуг, предусмотренного п. 8.4 договора, отметив отсутствие в договоре срока на оплату коммунальных услуг. Суд апелляционной инстанции, самостоятельно рассчитав сумму задолженности по арендной плате за спорный период с учетом внесенных арендных платежей, взыскал с общества задолженность по арендной плате в сумме 30 806 руб. 45 коп., а также пени в сумме 22 600 руб., снизив их размер в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, признав обоснованным довод общества "Джон" о несоразмерности заявленной ко взысканию неустойки.
Вместе с тем суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований.
Отказывая в удовлетворении требований истца о взыскании излишне уплаченных за аренду денежных средств в связи с наступлением обязанности по внесению арендных платежей только с 10.04.2014, вызванной невозможностью использования указанного помещения по назначению ранее этой даты, суды исходили из следующего.
Согласно п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Суды установив, что имущество, переданное истцу, использовалось последним в своей предпринимательской деятельности начиная с 10.04.2014, указали, что неполное соответствие арендуемого имущества требованиям договора на начало срока действия договора (03.03.2014) не является основанием для освобождения арендатора от внесения арендной платы, поскольку доказательств обращения арендатора за соразмерным уменьшением размера арендной платы в порядке п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации а также уведомления арендодателя об удержании расходов, понесенных на устранение недостатков арендованного имущества в материалах дела не имеется, так же как и доказательств того, что до 10.04.2014 ответчику за спорный объект аренды уплачивалась арендная плата иным субъектом (Морозовым И.М.). При этом Морозов И.М., по данным Единого государственного реестра юридических лиц, является единственным участником общества "Джон" и принял объект аренды по акту приема-передачи 14.02.2014.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд, установив, что фактически по договору аренды за 2014 арендатором уплачено 615 000 руб., при общей сумме арендных платежей подлежащих уплате 645 806 руб. 45 коп., пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании излишне уплаченных за аренду денежных средств в сумме 114 500 руб. и соответствующих процентов за пользование чужими денежными средствами. Суд апелляционной инстанции указал, что даже если в отдельные периоды у арендатора и возникала переплата по договору, то в силу существовавших на тот момент арендных отношений это не влекло за собой право арендатора на взыскание процентов по ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку ст. 315 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено права должника на досрочное исполнение обязательства (например, по внесению арендной платы), чем истец в настоящем случае и воспользовался.
Суды также указали на отсутствие оснований для удовлетворения требований по взысканию стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества и расходов на их оценку.
В силу ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Из анализа ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства.
Как следует из п. 5.2 договора арендатор имеет право с письменного согласия арендодателя производить улучшения объекта. При этом неотделимые улучшения поступают в собственность арендодателя. Расходы, понесенные арендатором на такие улучшения, подлежат возмещению арендодателем в случае досрочного расторжения настоящего договора по инициативе арендодателя. Расходы на неотделимые улучшения оформляются дополнительным соглашением к настоящему договору.
Между тем, истцом не представлено подписанного сторонами дополнительного соглашения, подтверждающего согласование с арендодателем расходов на осуществление неотделимых улучшений недвижимого имущества, предоставляющего право на компенсацию арендодателем соответствующих расходов арендатора (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Суды указали, что письмо арендодателя без номера и даты таковым доказательством не является.
Принимая во внимание изложенное, суды пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований для взыскания стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества и расходов на их оценку в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ссылаясь на невыполнение арендодателем своей обязанности по передаче объекта аренды в состоянии, пригодном для эксплуатации, в установленный договором срок (в течение 5 дней с момента подписания договора - п. 2.1), истец просил также взыскать с ответчика убытки в сумме 422 430 руб. 24 коп., определенные исходя из среднесуточной выручки по данным журнала кассира-операциониста общества "Джон" (13626,78 руб.) и количества дней просрочки предоставления объекта в аренду (31 день - с 11.03.2014 до 10.04.2014).
В силу п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Согласно ст. 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда (п. 2 ст. 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Так, в соответствии с п. 3 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
Как указано в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 в„– 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.
Таким образом, по общему правилу лицо, требующее возмещения убытков в судебном порядке, должно доказать суду нарушение своего права, наличие и размер понесенных убытков, причинно-следственную связь между возникшими убытками и противоправным поведением виновного лица.
Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, суды установили, что истцом по настоящему делу не доказано, что неполучение им выручки в сумме 422 430 руб. 24 коп. явилось прямым следствием неполучения от ответчика в предусмотренный договором срок объекта аренды - нежилых помещений в состоянии, пригодном для эксплуатации. Суд апелляционной инстанции указал, что неполученными доходами (упущенной выгодой) применительно к ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации следует считать не выручку от реализации товаров (работ, услуг), а "чистый" доход общества, то есть доходы за вычетом расходов.
С учетом изложенного, суды, признав недоказанными размер понесенных убытков и причинно-следственную связь между действиями (бездействия) ответчика и возникшими убытками, пришли к правильному выводу об отсутствии у общества "Джон" права требовать с предпринимателя Ваниевой Т.М. возмещения понесенных им убытков.
На основании п. 8.2 договора аренды общество "Джон" также просило взыскать с ответчика штраф за досрочное расторжение договора в размере 130 000 руб. (двух месячных арендных плат), произведенное на основании претензии от 15.12.2014.
В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В силу ст. 331 Кодекса соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
Из буквального содержания п. 8.2 договора аренды суды пришли к выводу о том, что стороны предусмотрели выплату штрафа за досрочное расторжение договора в размере двухмесячной арендной платы.
Ничтожными признаются сделки, не соответствующие требованиям закона или иных правовых актов, если закон не устанавливает, что такие сделки оспоримы (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (ст. 180 Кодекса).
Как разъяснено в п. 74 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 в„– 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Например, ничтожно условие договора доверительного управления имуществом, устанавливающее, что по истечении срока договора переданное имущество переходит в собственность доверительного управляющего.
В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Учитывая, что условие п. 8.2 договора сформулировано сторонами без указания, кем и при каких условиях производится расторжение, противоречит императивным нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе установленному ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации праву арендодателя на досрочное расторжение договора, суды пришли к выводу, что договор аренды от 03.03.2014 в части п. 8.2 является ничтожным. С учетом указанных обстоятельств суды сделали вывод об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в указанной части.
Доводы, приведенные в кассационной жалобе, не опровергают выводы суда, изложенные в обжалуемом постановлении, были предметом исследования суда апелляционной инстанций и подлежат отклонению, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм права и по существу сводятся к переоценке доказательств и сделанных на их основании выводов, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции в соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 05.03.2013 в„– 13031/12.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом кассационной инстанции не выявлено.
С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2015 по делу в„– А60-3028/2015 Арбитражного суда Свердловской области оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Джон" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
Н.Г.БЕЛЯЕВА

Судьи
С.В.ЛАЗАРЕВ
А.Ю.СМИРНОВ


------------------------------------------------------------------