АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 апреля 2016 г. в„– Ф09-3368/16

Дело в„– А60-37667/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 19 апреля 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Татариновой И.А.,
судей Лазарева С.В., Беляевой Н.Г.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Консультативно-диагностический центр "Консилиум" (далее - общество "Консультативно-диагностический центр "Консилиум") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 28.10.2015 по делу в„– А60-37667/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2016 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
Администрации города Екатеринбурга - Игринева А.В. (доверенность от 11.01.2016 в„– 4/05/01-12/0111);
Департамента по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга (далее - Департамент по управлению муниципальным имуществом) - Игринева А.В. (доверенность от 11.01.2015 в„– 74/05/02.06.1-04);
общества "Консультативно-диагностический центр "Консилиум" - Мухаметов Р.З., директор (протокол от 22.10.2015 в„– 14), Копылов К.В. (доверенность от 02.01.2016 в„– 21).

Общество "Консультативно-диагностический центр "Консилиум" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Администрации города Екатеринбурга об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 23.07.2014 в„– 1324. Истец просил:
- пункт 1.2 изложить в следующей редакции: "1.2. В соответствии с условиями настоящего Договора Продавец продает, а Покупатель приобретает объект муниципального нежилого фонда без общего имущества здания - "помещения (литер А). Назначение: нежилое. Площадь: общая 376,7 кв. м. Номера на поэтажном плане: 2 - 4, 6 - 18, 21 - 22, 24 - 37, 41 - 42. Этаж: 1. Адрес (местоположение): Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Военная, д. 22. Кадастровый (или условный) номер: 66-66-01/177/2010-548".
- пункт 2.1 изложить в следующей редакции: "2.1. Цена Объекта (с учетом общего имущества здания) составляет 18 740 000 руб. Цена Объекта (без учета общего имущества здания) составляет 11 844 578 руб. Указанная цена Объекта также определена без учета стоимости неотделимых улучшений и без учета НДС. Стоимость неотделимых улучшений Объекта, произведенных Покупателем с согласия Продавца в период аренды Объекта, составляет 13 195 281 руб. 75 коп. С учетом примененного индекса изменения сметной стоимости в строительстве в Свердловской области стоимость неотделимых улучшений Объекта, произведенных Покупателем с согласия Продавца в период аренды Объекта, составляет 15 383 012 руб. 35 коп. Оговоренная цена Объекта полностью погашается путем зачета стоимости неотделимых улучшений Объекта, произведенных Покупателем с согласия Продавца в период аренды Объекта".
- пункт 2.2 изложить в следующей редакции: "2.2. Поскольку стоимость неотделимых улучшений полностью покрывает выкупную цену Объекта, то у Покупателя отсутствует обязанность по уплате Продавцу цены Объекта".
- Исключить пункты 2.4 - 2.9, 3.1 - 3.4, 5.2.3, 5.4.7, 5.4.8, 5.4.9, 6.2.1, 6.1, 6.2.2, 6.2.3, 6.2.4, 7.6 договора.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга.
Решением суда от 28.10.2015 (судья Липина И.В.) исковые требования удовлетворены частично, п. 2.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 23.07.2014 в„– 1324 принят в следующей редакции: "п. 2.1. Цена объекта составляет 18 740 000 руб. без учета НДС. В счет уплаты оговоренной цены объекта засчитать стоимость неотделимых улучшений объекта, произведенных покупателем с согласия продавца в период аренды объекта в размере 5 233 080 руб. 79 коп. С учетом этого долг покупателя по оплате объекта составляет 13 506 919 руб. 21 коп.". График платежей в части размера платежей корректируется с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений в цену выкупаемого объекта, а именно истец (покупатель) уплачивает ответчику (продавцу) долг по оплате объекта в размере 13 506 919 руб. 21 коп. в течение 84 месяцев равными платежами. В остальной части условия договора приняты в редакции продавца.
Постановлением апелляционного суда от 28.01.2016 (судьи Дюкин В.Ю., Панькова Г.Л., Семенов В.В.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "Консультативно-диагностический центр "Консилиум" просит названные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, исковые требования удовлетворить в полном объеме, настаивает на собственной редакции п. 1.2, 2.1 договора. Заявитель считает, что помещения, относящиеся к общему имуществу здания, подлежат исключению из состава выкупаемого имущества. В обоснование данной позиции ссылается на ст. 135 Гражданского кодекса Российской Федерации, постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 в„– 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания". При этом заявитель полагает, что помещения, являющиеся общим имуществом здания, уже находятся в собственности общества "Консультативно-диагностический центр "Консилиум" на основании договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда от 23.07.2014 в„– 693. Помимо изложенного заявитель полагает, что суды необоснованно приняли в качестве допустимого доказательства заключение экспертов общества с ограниченной ответственностью "Уральское бюро экспертизы и оценки" (далее - общество "Уральское бюро экспертизы и оценки"), при этом отклонив ходатайство истца о проведении экспертизы Автономной некоммерческой организацией "Специализированная экспертная организация "УРАЛ-ВИТ" (далее - АНО "Специализированная экспертная организация "УРАЛ-ВИТ"). Кроме того, заявитель выражает мнение о том, что по смыслу п. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ) согласие арендодателя на осуществление неотделимых улучшений общего имущества в арендуемом объекте не требуется, в связи с чем стоимость таких работ подлежит зачету в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества. Также заявитель отмечает отсутствие необходимости включения в договор пунктов, касающихся применения ответственности за неисполнение обязательства по уплате выкупной цены, возникновения залоговых обязательств и обязательств по страхованию выкупаемого имущества, учитывая, что вопросы, отраженные в спорных пунктах договора, регламентируются действующим законодательством, и принимая во внимание производный от разрешения вопроса о зачетной стоимости работ по производству неотделимых улучшений арендуемого имущества вывод истца об отсутствии у него обязанности по оплате приобретаемого имущества.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не усмотрел оснований для их отмены.
Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ
Положениями абз. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.
При этом в силу ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
При исследовании обстоятельств настоящего дела судами первой и апелляционной инстанций установлено, что 30.05.2011 Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом (арендодатель, в настоящее время - Департамент по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга) с одной стороны и общество "Консультативно-диагностический центр "Консилиум" (арендатор) с другой стороны заключили договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Екатеринбурга в„– 79000156 (в редакции дополнительных соглашений от 01.09.2011, от 02.02.2012, от 18.12.2012).
Согласно условиям названного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Военная, 22, литер А, 1 этаж (помещения 1 - 37, 40 - 42) общей площадью 596 кв. м для использования под медицинские услуги (п. 1.1 договора).
Срок действия договора установлен с 20.05.2011 по 01.07.2015.
Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 30.05.2011.
Договор аренды и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Свердловской области.
Письмом от 30.08.2011 в„– 02.09.2-17/9125 Департамент по управлению муниципальным имуществом согласовал с обществом "Консультативно-диагностический центр "Консилиум" следующие работы в помещениях первого этажа: отделочные работы; ремонт холодного и горячего водоснабжения; ремонт канализации; электромонтажные работы; устройство вентиляции.
Письмом от 24.08.2012 в„– 02.15-12/9903 Департамент по управлению муниципальным имуществом дополнительно согласовал с обществом "Консультативно-диагностический центр "Консилиум" следующие работы: ремонт системы отопления; ремонт входной группы с крыльцом и пандусом для инвалидов.
В связи с проведением ремонтных работ обществу "Консультативно-диагностический центр "Консилиум" предоставлена муниципальная преференция в виде установления арендной платы в размере 20 процентов от расчетной арендной платы на периоды с 01.07.2011 до 01.07.2012, с 01.08.2012 до 01.08.2013 (дополнительные соглашения к договору аренды от 01.09.2011, от 18.12.2012).
Общий размер предоставленной арендатору муниципальной преференции по договору аренды составил 2 520 690 руб. 40 коп. без учета НДС.
Общество "Консультативно-диагностический центр "Консилиум" 18.11.2013 обратилось в Департамент по управлению муниципальным имуществом с заявлением об отчуждении арендуемого недвижимого имущества в порядке реализации преимущественного права на приобретение такого имущества на основании Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ.
Письмом от 10.12.2013 в„– 02.12-19/1/1475 Департамент по управлению муниципальным имуществом отказал заявителю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 02.06.2014 по делу в„– А60-1329/2014 признано незаконным бездействие Департамента по управлению муниципальным имуществом, выразившееся в несовершении действий, перечисленных в ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, в связи с реализацией преимущественного права общества "Консультативно-диагностический центр "Консилиум" на приобретение арендуемого имущества - нежилых помещений 1 этажа Nв„– 1 - 37, 40 - 42 в здании по адресу: г. Екатеринбург, ул. Военная, д. 22, литер А, на основании заявления от 18.11.2013. На Департамент по управлению муниципальным имуществом возложена обязанность совершить действия, перечисленные в ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ.
Письмом от 24.07.2014 в„– 02.12-12/001/1548 Департамент по управлению муниципальным имуществом направил в адрес общества "Консультативно-диагностический центр "Консилиум" проект договора купли-продажи муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 23.07.2014 в„– 1324.
В ответ общество "Консультативно-диагностический центр "Консилиум" направило в адрес Департамента по управлению муниципальным имуществом протокол разногласий к проекту договора.
Недостижение сторонами договора соглашения по условиям договора явилось основанием для обращения истца в суд.
Исходя из того, что между сторонами имелись разногласия относительно стоимости неотделимых улучшений приватизируемого имущества, суд первой инстанции на основании ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил судебную экспертизу.
АНО "Специализированная экспертная организация "УРАЛ-ВИТ" в рамках первоначальной экспертизы изготовлено экспертное заключение в„– 1-15/СЭ, в рамках дополнительной экспертизы - экспертное заключение в„– 1/2-15/СЭ.
Проанализировав указанные заключения, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что из их содержания не представляется возможным установить общую стоимость неотделимых улучшений по каждому виду работ без учета налога на добавленную стоимость, стоимость неотделимых улучшений в части ремонта полов исходя из общей площади помещения, в связи с чем назначил повторную экспертизу.
Обществом "Уральское бюро экспертизы и оценки" в рамках повторной экспертизы изготовлено экспертное заключение в„– 62-07/15.
Согласно заключению экспертов стоимость неотделимых улучшений объекта, согласованных с арендодателем, составила 7 753 771 руб. 19 коп. без учета НДС.
Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле заключения, суды первой и апелляционной инстанций приняли во внимание заключение экспертов общества "Уральское бюро экспертизы и оценки" при установлении в качестве достоверной величины стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.
Суды приняли во внимание общий размер предоставленной арендатору муниципальной преференции по договору аренды от 30.05.2011 в„– 79000156 за периоды с 01.07.2011 до 01.07.2012, с 01.08.2012 до 01.08.2013 в сумме 2 520 690 руб. 40 коп.
Учитывая изложенное, суды обоснованно указали, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, подлежащая зачету в счет оплаты стоимости такого имущества, определяется исходя из стоимости работ, согласованных с арендодателем, за вычетом суммы предоставленной арендатору муниципальной преференции и составляет в рассматриваемом случае 5 233 080 руб. 79 коп., вследствие чего стоимость выкупаемого объекта определяется в размере разницы между рыночной стоимостью и стоимостью неотделимых улучшений и составляет 13 506 919 руб. 21 коп.
Как правильно отмечено судами, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ выкупу подлежат объекты, являющиеся предметом договора аренды; предметом договора аренды являются помещения первого этажа Nв„– 1 - 37, 40 - 42 площадью 596 кв. м; изменение предмета выкупа путем исключения из него ряда помещений противоречит положениям Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ.
При таких обстоятельствах выводы судов следует считать обоснованными, исковые требования правомерно удовлетворены судами частично.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что судами необоснованно принято во внимание заключение экспертов общества "Уральское бюро экспертизы и оценки", судом кассационной инстанции отклоняется.
Судами дана оценка всем заключениям экспертов, составленным по спорному вопросу, на предмет их достоверности, достаточности и взаимной связи с иными доказательствами в соответствии со ст. 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и на основании такой оценки заключение общества "Уральское бюро экспертизы и оценки" признано судами полным, достоверным и обоснованным, а определенная в нем величина стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества - наиболее соответствующей его действительной рыночной стоимости.
Иные доводы, приведенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению, поскольку основаны на неправильном толковании норм права и по существу направлены на переоценку установленных судами первой и апелляционной инстанций обстоятельств и представленных в материалы дела доказательств, которая в силу положений ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела, и нормам действующего законодательства.
Нормы материального права применены судами правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения, постановления арбитражного суда, не выявлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 28.10.2015 по делу в„– А60-37667/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2016 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Консультативно-диагностический центр "Консилиум" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
И.А.ТАТАРИНОВА

Судьи
С.В.ЛАЗАРЕВ
Н.Г.БЕЛЯЕВА


------------------------------------------------------------------