АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 марта 2016 г. в„– Ф09-2070/16

Дело в„– А07-11976/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 30 марта 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Смирнова А.Ю.,
судей Столярова А.А., Семеновой З.Г.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственность "Фармус" (далее - общество "Фармус") на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2015 делу в„– А07-11976/2015 Арбитражного суда Республики Башкортостан.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители общества "Фармус" - Газизов Р.А. (доверенность от 21.03.2016), Простолунова А.А. (доверенность от 29.02.2016), Каюрин А.Ю. (доверенность от 29.02.2016).

Общество "Фармус" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - администрация), Управлению по земельным и имущественным отношениям Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - управление) о признании незаконным отказа от 13.04.2015 в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:37, площадью 1496 кв. м; об обязании заключить договор аренды указанного земельного участка.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.10.2015 (судья Мавлютов И.Т.) исковые требования удовлетворены. Признан необоснованным отказ от 13.04.2015 в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:37, площадью 1496 кв. м. На администрацию возложена обязанность в течение 15 дней с момента вступления решения в законную силу направить обществу "Фармус" дополнительное соглашение о продлении срока договора аренды от 02.10.2012 в„– 808-12 земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:37, площадью 1496 кв. м.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2015 (судьи Ермолаева Л.П., Карпачева М.И., Пивоварова Л.В.) решение суда отменено. В удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе и дополнении к ней общество "Фармус" просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель ссылается на наличие объективных препятствий к возведению здания на земельном участке в пределах срока договора аренды, вместе с тем истец своевременного приступил к освоению земельного участка и осуществил комплекс работ по подготовке участка к возведению объекта. Полагает, что названные обстоятельства находят свое подтверждение в материалах дела. С выводами суда об обратном заявитель не согласен. Обращает внимание на длительный процесс урегулирования споров с собственниками соседних участков, что непосредственно повлияло на сроки согласования градостроительной документации. Заявитель указывает, что по смыслу ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации время, необходимое для освоение земельного участка, время в течение которого он не мог быть использован по назначению ввиду наличия обстоятельств, препятствующих такому использованию, не включаются в период неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства. Ссылается на правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 в„– 8985/08 о недопустимости необоснованного отказа в продлении договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства, в случае если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды. Кроме того, заявитель полагает, что к спорным отношениями применимы положения ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о продлении договора аренды на неопределенный срок, поскольку заявитель выразил намерении продлить договор, продолжает пользоваться земельным участков и вносить арендные платежи.

При рассмотрении спора судами установлено, что постановлением главы администрации от 19.02.2009 в„– 725 принято решение о предоставлении обществу "Фармус" земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:37 в аренду сроком на 3 года для проектирования и строительства административного здания.
Земельный участок с кадастровым номером 02:55:011004:37 поставлен на государственный кадастровый учет 10.02.2009. Категория земель "земли населенных пунктов". Вид разрешенного использования "для проектирования и строительства административного здания". Площадь участка 1496 кв. м.
На основании указанного постановления от 19.02.2009 в„– 725 между администрацией (арендодатель) и обществом "Фармус" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 06.04.2009 в„– 430-09. Срок аренды - 3 года.
07.05.2009 между обществом "Фармус" (заказчик) и ЗАО ТАФ "Архпроект" (исполнитель) подписан контракт в„– 2155 на выполнение проектных работ, а именно - на разработку архитектурной концепции административного здания.
22.07.2009 начальником Главного управления архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:37, номер документа RU03308000-09-306/ОПО.
04.12.2009 между обществом "Фармус" (заказчик) и государственным учреждением Управление государственной экспертизы Республики Башкортостан (исполнитель) подписан договор в„– Э-669/09 на выполнение экспертизы инженерно-геологических изысканий рабочего проекта.
24.12.2009 между обществом "Фармус" (заказчик) и ОАО "Проектный институт "Башкиргражданпроект" (исполнитель) подписан договор в„– 19936 на создание проектной продукции. В рамках данного договора исполнитель принял на себя обязательство за установленную плату разработать проект строительства административного здания.
16.04.2010 между обществом "Фармус" (заказчик) и государственным учреждением Управление государственной экспертизы Республики Башкортостан (исполнитель) подписан договор в„– Э-669/09-1 на выполнение экспертизы проектной документации.
17.11.2010 по результатам рассмотрения заявления общества "Фармус", во исполнение соответствующего договора начальником государственного учреждения Управление государственной экспертизы Республики Башкортостан утверждено положительное заключение государственной экспертизы в„– 02-1-2-0465-10. Объект капитального строительства "Административное здание по ул. Сочинской в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан". Кадастровый номер земельного участка 02:55:011004:37.
06.08.2012 администрацией по результатам рассмотрения заявления общества "Фармус" от 16.02.2012 в„– 01-02-5690/11 вынесено постановление в„– 3473. Данным правовым актом администрация поручила управлению заключить с обществом "Фармус" новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:37 (реквизиты первоначального договора аренды - от 06.04.2009 в„– 430-09), сроком до 19.02.2015.
02.10.2012 на основании постановления администрации от 06.08.2012 в„– 3473 между управлением (арендодатель) и обществом "Фармус" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка в„– 808-12. По условиям данного договора управление обязалось предоставить обществу "Фармус" в аренду на срок с 06.08.2012 до 19.02.2015 для проектирования и строительства административного здания земельный участок с кадастровым номером 02:55:011004:37 (п. 1.1, 3.1 договора). В свою очередь, арендатор обязался ежемесячно вносить арендную плату из расчета 1 227 403 руб. 76 коп. за 1 год аренды (п. 4.1, 4.7 договора).
15.04.2013 проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:37, составлен акт осмотра в„– 803/о, установлено, что земельный участок для строительства не используется, в границах участка расположены капитальный хозблок и гараж.
11.04.2014 по результатам рассмотрения заявления общества "Фармус" отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений администрации выдано разрешение в„– RU03308000-1047-П на строительство административного здания в границах земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:37. Срок действия разрешения - до 19.02.2015.
04.09.2014 по результатам рассмотрения заявления общества "Фармус" от 22.07.2014 Главным управлением архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан подготовлено градостроительное заключение по условиям размещения объекта (административного здания), предполагаемого к строительству в кадастровом квартале 02:55:011004. Площадь земельного участка 1579,26 кв. м. Регистрационный номер документа ГЗ-4450/Ю.
11.09.2014 проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:37, составлен акт осмотра в„– 2698/о, установлено, что строительство на земельном участке не ведется, территория не огорожена.
10.11.2014 МУП "АПБ" по заявлению общество "Фармус" осуществило вынос границ земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:37 в натуре путем установки металлических штырей, о чем составлен соответствующий акт.
19.11.2014 общество "Фармус" обратилось к главе администрации с заявлением, в котором просило продлить срок аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:37 на три года. В обоснование чего указало следующее. В течение срока действия договора арендатором выполнены работы по проектированию административного здания, начаты работы по освоению земельного участка. В связи с наличием жалоб собственников соседних земельных участков и наличием спорных моментов по смежным территориям, необходима корректировка проекта. Завершить строительные работы по утвержденному проекту не представляется возможным.
26.11.2014 общество "Фармус" обратилось в ОАО "Проектный институт "Башкиргражданпроект" с заявлением о внесении изменений в проект "Административное здание по ул. Сочинская в Кировском районе...". Причиной послужил перенос осей здания на 5 метров.
08.12.2014 между обществом "Фармус" (заказчик) и МБУ "Служба заказчика и технического надзора по благоустройству городского округа город Уфа Республики Башкортостан" (исполнитель) подписан контракт в„– 1286/з. В рамках данной сделки исполнитель принял на себя обязательство оказать услуги по подготовке разрешения на производство работ в зоне зеленых насаждений.
23.12.2014 между обществом "Фармус" (заказчик) и ОАО "Проектный институт "Башкиргражданпроект" (исполнитель) подписан договор в„– 2978, по условиям которого исполнитель обязуется за установленную плату внести изменения в проект строительства административного здания.
В январе 2015 года обратилось "Фармус" обратилось в управление архитектуры с заявлением о подготовке градостроительного заключения в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:38. Общество "Фармус" указало, что данный документ необходим в целях изменения точек границ земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:37 без изменения площади участка, для исключения перекрывания проезда к земельным участкам с кадастровыми номерами 02:55:011004:89, 02:55:011004:90, 02:55:011004:80, 02:55:011004:128.
В письме от 20.01.2015 в„– 28580 управление сообщило обществу "Фармус", что в настоящее время по договору аренды от 02.10.2012 в„– 808-12 имеется задолженность в размере 152 179 руб. 30 коп., в том числе пени в сумме 88 924 руб. 65 коп. На основании чего в продлении срока аренды отказано.
Платежными поручениями от 04.02.2015 в„– 1, в„– 2 истец перечислил на счет управления денежные средства в суммах 152 179 руб. 30 коп. (арендная плата) задолженности и 89 457 руб. 28 коп. (пени) соответственно.
06.02.2015, 17.02.2015 общество "Фармус" дважды обращалось к главе администрации с заявлениями о продлении срока аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:37.
В письме от 13.03.2015 в„– 3825, 4953 управление сообщило заявителю, что в настоящее время по договору аренды от 02.10.2012 в„– 808-12 имеется задолженность в размере 141 161 руб. 26 коп., в том числе пени в сумме 5 686 руб. 34 коп. Рассмотрение вопроса о продлении срока аренды по существу будет возможно после погашения задолженности.
Платежными поручениями от 16.03.2015 в„– 5, в„– 6 истец перечислил на счет управления денежные средства в суммах 141 161 руб. 26 коп. (арендная плата) и 5 686 руб. 34 коп. (пени), соответственно.
В марте 2015 года по результатам рассмотрения заявлений общества "Фармус", поданных в феврале 2015 года, ОАО "Башинформсвязь", МУП "Уфаводоканал" и Администрация Кировского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан согласовали градостроительное заключение от 04.09.2014 в„– ГЗ-4450/Ю.
17.03.2015 общество "Фармус" вновь обратилось к главе администрации с заявлением о продлении срока аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:37, а также обратилось с заявлением о согласовании переноса точек границ земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:37.
В письме от 13.04.2015 в„– 3825, 7886 управление сообщило истцу об отказе в заключении договора аренды земельного участка на новый срок. В обоснование принятого решения орган местного самоуправления сослался на положения ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым по общему правилу земельные участки, находящиеся в государственной либо муниципальной собственности, могут быть переданы в аренду только после проведения торгов. Также арендодатель отметил, что оснований для предоставления земли в аренду без проведения торгов в данном случае не имеется.
17.04.2015 на заседании комиссии по землепользованию и застройке рассмотрено заявление общества "Фармус" и принято следующее решение: рекомендовать предоставление земельного участка с целью изменения границ ранее предоставленного земельного участка в соответствии с действующим законодательством.
Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, полагая оспариваемый отказ в продлении срока аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:37 неправомерным, общество "Фармус" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции указал на отсутствие доказательств систематического нарушения обязательства по внесению арендной платы, использование земельного участка в соответствии с целевым назначением; принял во внимания длительный процесс урегулирования споров со смежными землепользователями. При этом суд руководствовался положениями ч. 9, 10 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 в„– 135-ФЗ "О защите конкуренции", обуславливающими обязанность по заключению договора аренды на новый срок без проведения аукциона с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности.
Отменяя решение суда, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что в рассматриваемом случае положения ч. 9, 10 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 в„– 135-ФЗ "О защите конкуренции" применению не подлежат, спорные отношения регулируются нормами Земельного кодекса Российской Федерации. При этом суд установил длительное бездействие со стороны арендатора в использовании земельного участка для целей строительства; отсутствии доказательств наличия объективных препятствий, в силу которых арендатор был лишен возможности осуществлять строительство объекта в пределах срока аренды, как следствие отсутствие основания для понуждения арендодателя заключить договор аренды на новый срок.
В силу положений ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 1 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Суд верно отметил, что в силу положений ст. 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
Вместе с тем Высший Арбитражный Суд Российской Федерации разъяснил, что в силу положений ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 в„– 8985/2008, от 18.09.2012 в„– 4464/2012).
Судом верно указано, что приведенная правовая позиция направлена на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам.
Между тем, как установлено судом, в границах земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:37 отсутствуют объекты незавершенного строительства. Доказательств наличия в границах земельного участка объектов недвижимости истец не представил.
Судом верно указано, что в рассматриваемом случае обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
Судом установлено, что изначально земельный участок с кадастровым номером 02:55:011004:37 предоставлен обществу "Фармус" по договору аренды от 06.04.2009 в„– 430-09 для проектирования и строительства административного здания, сроком на три года. В дальнейшем стороны заключили договора аренды от 02.10.2012 в„– 808-12, продлив срок аренды до 19.02.2015
Таким образом, между сторонами сложились длительные арендные отношения в период с апреля 2009 года по февраль 2015 года.
В период с 2009 года по 2010 год общество "Фармус" были произведены следующие действия: заключен контракт на выполнение проектных работ, получен градостроительный план земельного участка, заключен договор на выполнение экспертизы инженерно-геологических изысканий рабочего проекта, заключен договор на создание проектной продукции, заключен договор на выполнение экспертизы проектной документации, получено положительное заключение государственной экспертизы.
Однако в период с декабря 2010 года по декабрь 2013 года общество "Фармус" не осуществляло каких-либо действий, направленных на строительство здания на земельном участке с кадастровым номером 02:55:011004:37.
Разрешение на строительство здания получено истцом 11.04.2014. Доказательств наличия препятствий к получению разрешения в 2011, 2012, 2013 годах истцом не представлено.
С учетом наличия на стороне арендатора земельного участка длительного бездействия, принимая во внимание отсутствие доказательств наличия обстоятельств, объективно препятствующих возможности осуществить строительство здания на предоставленном для таких целей земельном участке в пределах срока аренды, суд апелляционной инстанции правомерно отказал истцу в удовлетворении заявленных требований.
При таких обстоятельствах отказ в продлении договора на новый срок обоснованно признан правомерным.
Довод заявителя кассационной жалобы о возможном применении к рассматриваемым отношениями положения ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о продлении договора аренды на неопределенный срок, судом кассационной инстанции отклоняется. В данном случае арендодатель выразил отказ в продлении арендных отношений на определенный срок (3 года), последний в свою очередь явился основанием для настоящего обжалования.
Иные доводы заявителя кассационной жалобы отклоняются на основании вышеизложенного как направленные по существу на переоценку установленных по делу фактических обстоятельств, оснований для которой у суда кассационной инстанции в силу положений ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного постановление суда апелляционной инстанции подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2015 по делу в„– А07-11976/2015 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Фармус" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
А.Ю.СМИРНОВ

Судьи
А.А.СТОЛЯРОВ
З.Г.СЕМЕНОВА


------------------------------------------------------------------