АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 марта 2016 г. в„– Ф09-165/16

Дело в„– А76-26683/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 30 марта 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Смирнова А.Ю.,
судей Рябовой С.Э., Столярова А.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации Миасского городского округа Челябинской области (далее - администрация) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.08.2015 по делу в„– А76-26683/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2015 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Регионпроект" (далее - общество "Регионпроект") - Кутумов Д.А. (решение единственного учредителя от 30.07.2012 в„– 3).
В заседании суда кассационной инстанции 21.03.2016 объявлен перерыв до 24.03.2016 14 час. 30 мин. После окончания перерыва судебное заседание продолжено в том же судебном составе в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Общество с ограниченной ответственностью Строительная компания "Империя" (далее - общество Строительная компания "Империя") обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к администрации о расторжении договора аренды от 28.02.2012 в„– 6481 земельного участка площадью 1264 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Миасс, ул. Победы, 5, для проектирования и строительства жилого дома; взыскании убытков в размере 1 117 200 руб. (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество "Регионпроект".
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 11.08.2015 (судья Катульская И.К.) исковые требования удовлетворены частично. С администрации в пользу общества Строительная компания "Империя" взысканы убытки в размере 1 117 200 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2015 (судьи Пивоварова Л.В., Соколова И.Ю., Суспицина Л.А.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе администрация просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, нарушение норм процессуального права. Заявитель полагает, суды в нарушение ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации самостоятельно изменили предмет и основание иска. По его мнению, суды вышли за пределы заявленных требований, применив нормы права о неосновательном обогащении, которые к рассматриваемым требованиям применению не подлежали. Кроме того, заявитель указывает, что поскольку договор аренды прекратил свое действие по истечении срока аренды, а не в связи с его досрочным расторжением, основания для вывода о неисполнении арендодателем условий договора отсутствуют.
В отзывах на кассационную жалобу общество Строительная компания "Империя", общество "Регионпроект" просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

При рассмотрении спора судами установлено, на основании постановления администрации от 30.11.2011 в„– 7318 был проведен аукцион по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами: 74:34:1303043:7, 74:34:1800012:19; категории земель: земли населенных пунктов; сроком на 3 года.
Согласно извещению о проведении аукциона по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков в отношении земельному участку с кадастровым номером 74:34:1303043:7 (лот в„– 1), была представлена информация о технических условиях подключения объекта строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе указано, что водоснабжение проектируемого 10-этажного жилого дома с нагрузкой не более 1,6 куб. м в час необходимо проектировать от сетей в районе существующей ВН-4 по ул. Победы, 10, давление в точке подключения 7 - 8 ат; теплоснабжение: точки подключения к СЦТ: в ТК в„– 179 восточнее жилого дома в„– 13 по ул. Победы в трубопровод dy 500 с реконструкцией существующей теплотрассы на жилые дома Nв„– 13 и 9 по ул. Победы; электроснабжение: возможность технологического присоединения может быть осуществлена от РУ-0,4 кВ ТП-312, стоимость технологического присоединения может быть определена в соответствии с проектно-сметной документацией; водоотведение возможно в существующий коллектор Д 200 мм при условии выноса сетей из зоны застройки; газоснабжение возможно подключение к подземному газопроводу высокого давления Д89, приложенному к ГРП в„– 15. Отражено, что параметры разрешенного строительства установлены Градостроительным регламентом, утвержденным решением Собрания депутатов Миасского городского округа от 30.03.2007 в„– 1 (пункт В 1.3), указано на отсутствие обременений и ограничений в использовании земельного участка, определен начальный размер арендной платы за 3 года - 1 064 000 руб., в том числе сумма задатка - 212 800 руб.
На основании постановления администрации от 30.11.2011 в„– 7318, протокола состоявшегося аукциона от 19.01.2012 в„– 1 между комитетом по управлению имуществом Миасского городского округа, действующим от имени администрации (арендодатель), по результатам торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка и обществом Строительная компания "Империя" (арендатор) заключен договор аренды от 28.02.2012 в„– 6481.
Согласно условиям договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование на условиях аренды земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 74:34:1303043:7, площадью 1264 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская обл., г. Миасс, ул. Победы, д. 5, для жилищных нужд под проектирование и строительство жилого дома (п. 1.1 договора).
Срок аренды земельного участка с 28.02.2012 по 28.02.2015 (п. 2.1 договора).
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
Во исполнение условий договора аренды земельный участков передан арендатору по акту приема-передачи от 28.02.2012.
Согласно кадастровому паспорту от 27.04.2011 в„– 7434/201/11-1469 земельный участок с кадастровым номером 74:34:1303043:7, площадью 1264 кв. м сформирован из земель населенных пунктов и поставлен на государственный кадастровый учет 21.08.2006. Разрешенное использование: для жилищных нужд под проектирование и строительство жилого дома.
Платежным поручением от 29.12.2011 в„– 1019 общество Строительная компания "Империя" перечислило задаток для участия в аукционе в сумме 212 800 руб. Платежным поручением от 01.03.2012 в„– 150 перечислена оплата по договору аренды в сумме 904 400 руб.
Обращением от 04.05.2012 арендатор известил администрацию о невозможности использования земельного участка на условиях, предусмотренных договором аренды, в связи с наличием на территории земельного участка фундамента жилого дома.
Обращение 13.06.2012 арендатор предложил администрации освободить земельный участок от имеющихся строений либо оплатить работы по демонтажу соответствующих конструкций.
29.01.2013 администрации был предоставлен градостроительный план в„– RU74308000-379 на строительство жилого дома в 4 этажа и выше без наружных инженерных сетей.
Обществом "Регионпроект" по договору с обществом Строительная компания "Империя" был подготовлен эскизный проект размещения многоквартирного жилого дома этажностью четыре этажа с минимальным набором помещений.
При согласовании проекта с управлением архитектуры администрации была установлена невозможность строительства на предоставленном земельном участке жилого дома этажностью выше четырех этажей в связи с недостаточностью площади для размещения детских площадок, парковки для автомобилей, мест для отдыха и складирования ТБО, а также нарушением инсоляции детского сада, примыкающего вплотную с северной стороны к спорному земельному участку (обращение от 04.02.2013 в„– 258).
Письмом от 01.04.2013 в„– 4569 арендатор обратился к администрации с просьбой об изменении зонирования земельного участка ввиду невозможности строительства с обоснованием такой невозможности.
Решением Собрания депутатов Миасского городского округа от 31.01.2014 в„– 6 внесены изменения в решение от 25.11.2011 в„– 1 об утверждении правил землепользования и застройки территории Миасского городского округа.
Решением от 24.02.2014 внесены изменения в пункт 2 градостроительного плана земельного участка от 20.11.2009 в„– RU74308000-379, согласно которому участок относится к функциональной зоне В3 - зона 2 - 3-этажной застройки (многоквартирные дома не выше 3 этажа); одним из основных видов разрешенного использования: многоквартирные жилые дома не выше 3 этажей.
01.04.2014 арендатором было получено разрешение на строительство в„– RU74308000-77.
В период с 22.03.2013 по 14.07.2014 в адрес администрации было направлено 14 обращений о предоставлении земельных участков под проектирование наружных инженерных сетей.
В ответ на обращение арендатора с заявлением о продлении срока действия договора аренды от 11.11.2013 в„– 16160 Администрация письмом от 09.10.2014 в„– 31/1.1 указала на отсутствие оснований для продления действия договора.
Обществом "Регионпроект" по заданию общества Строительная компания "Империя" проведена строительно-техническая экспертиза строительства жилого дома по адресу: Челябинская область, г. Миасс, пл. Победы, д. 5, из которой следует, что параметры разрешенного строительства и технические условия подключения объекта строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, указанные в аукционной документации при заключении договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 74:34:1303043:7, не соответствуют фактическим параметрам строительства и техническим условиям подключения данного земельного участка на дату заключения договора аренды от 28.02.2012 в„– 6481; указанный земельный участок с даты заключения договора аренды по 27.01.2015 непригоден для строительства жилого дома с учетом требований всех нормативно-правовых актов, соблюдение которых необходимо при проектировании, строительстве и введении в эксплуатацию данного здания.
В ходе рассмотрения спора суде первой инстанции по ходатайству общества Строительная компания "Империя" была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Добровольное Объединение Мастеров Оценки".
Согласно заключению эксперта в„– 22/04-15-ЗЭ-26683/2015-148 при исследовании вопроса о наличии у земельного участка с кадастровым номером 74:34:1303043:7 существенных недостатков, препятствующих его использованию в соответствии с договором аренды, эксперт пришел к выводу о том, что на момент извещения о проведении аукциона градостроительный регламент, утвержденный решением Собрания депутатов Миасского городского округа от 30.03.2007 в„– 1, утратил силу в связи с утверждением Правил землепользования и застройки Миасского городского округа согласно решению Собрания депутатов Миасского городского округа от 25.11.2001 в„– 1. При этом строительство жилого дома, предусмотренного условиями аукциона, было невозможно в связи с нехваткой площади земельного участка под размещение объекта капитального строительства жилого дома свыше 3-х этажей исходя из разрешенных параметров застройки, указанными для территориальной зоны, на которой был расположен земельный участок. Эксперт также пришел к выводу о нахождении на земельном участке фундаментов жилого дома, находящихся ниже планировочной отметки земли.
Кроме того, эксперт пришел к выводу о фактическом отсутствии технической возможности подключения объекта строительства к сетям водоснабжения и канализации с учетом полученных технических условий подключения к сетям водоснабжения и канализации от 12.02.2012 в„– 442, которые предполагали срок подключения объекта к сетям водоснабжения и канализации, в течение которого действуют выданные технические условия - после выполнения мероприятий инвестиционной программы, при том, что программой развития коммунальной инфраструктуры Миасского городского округа, утвержденной решением Собрания депутатов Миасского городского округа от 29.11.2013 в„– 12, строительство и реконструкция сооружений водоснабжения и канализации предполагается в период 2015 - 2020 годов, на момент производства экспертизы данные сроки перенесены на период 2016 - 2030 годов (решение Собрания депутатов Миасского городского округа от 19.06.2015 в„– 3 "О согласовании проекта инвестиционной программы ОАО "Миассводоканал" развитие и модернизация централизованных систем холодного водоснабжения и водоотведения Миасского городского округа на 2016 - 2030 годы).
Ссылаясь на невозможность использования земельного участка, предоставленного в аренду, по его целевому назначению в силу изложенных выше обстоятельств, общество Строительная компания "Империя" обратилась в арбитражный суд с требованиями о взыскании убытков и расторжении договора аренды.
Удовлетворяя исковые требования в части взыскания убытков, суд первой инстанции исходил из того, что арендатору был предоставлен земельный участок, использование которого по целевому назначению в период действия договора аренды было невозможно. В удовлетворении требований в части расторжения договора отказано, поскольку срок его действия истек и договор считается прекращенным.
Суд апелляционной инстанции указанные выводы поддержал.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов заявителя кассационной жалобы в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Согласно ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав.
Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (п. 1 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Исходя из обязательств по аренде, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 1 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Не исполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные п. 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно п. 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (пункт 4 указанной нормы).
Согласно подп. 4 п. 10 ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение.
Обращаясь в суд с требованием о взыскании убытков, истец указал, что администрацией был предоставлен под строительство земельный участок, осуществление строительство на котором с заданными параметрами оказалось невозможным. При этом аукционная документация по проведению аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, подготовленная администрацией, не соответствовала действительному положению.
В обоснование своих расчетов истец просил взыскать: 212 800 руб. суммы задатка, внесенного для участия в аукционе по приобретению права на заключение договора аренды земельного участка; 904 400 руб. суммы внесенных арендных платежей.
Исследовав в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, в том числе заключения экспертов, оценив доводы и возражения лиц, участвующих в деле, принимая во внимание порядок и цели предоставления земельного участка в аренду, суды указали, что арендатор на протяжении всего срока действия договора аренды не имел возможности использовать земельный участок по его целевому назначению; строительство жилого дома, предусмотренного условиями аукциона, было невозможно в связи с нехваткой площади земельного участка под размещение объекта капитального строительства жилого дома свыше 3-х этажей исходя из разрешенных параметров застройки, указанными для территориальной зоны, на которой был расположен земельный участок; отсутствует техническая возможности подключения объекта строительства к сетям водоснабжения и канализации с учетом полученных технических условий подключения; параметры разрешенного строительства и технические условия подключения объекта строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, указанные в аукционной документации при заключении договора аренды земельного участка, оказались не соответствующими фактическим параметрам строительства и техническим условиям подключения данного земельного участка.
Из извещения о проведении торгов по продаже права аренды спорного земельного участка следует, что он не имеет обременений и ограничений в использовании. Между тем, установлен факт нахождения на земельном участке фундамента жилого дома, находящегося ниже планировочной отметки земли.
Доказательства того, что на момент участия в аукционе и заключения договора аренды земельного участка, истец знал о недостатках переданного имущества либо должен был их обнаружить, в материалах дела отсутствуют.
С учетом установленных обстоятельств, доказанности совокупности условий, необходимой для возложения на ответчика гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков, суды правомерно удовлетворили требования в указанной части.
Довод заявителя кассационной жалоба о том, что судами изменен предмет и основания иска, отклоняется судом кассационной инстанции ввиду следующего.
Согласно п. 2 ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Судами установлен факт передачи арендодателем арендатору имущества не соответствующего цели, определенной в договоре, невозможность использования арендованного земельного участка под цели строительства, таким образом, обязанность по встречному предоставлению арендодателем надлежащим образом не исполнена. Истец был лишен права пользоваться предоставленным земельным участком для строительства, соответственно у него возникло право требовать от ответчика возмещения убытков.
Учитывая, что истец заявил требование о взыскании убытков, суд удовлетворил их, не изменяя основания и предмета иска.
Следует отметить, что прекращение договора аренды не в связи с его досрочным расторжением, а вследствие истечения срока его действия в рассматриваемом случае при отсутствии встречного исполнения не препятствует возможности удовлетворения требований о взыскании убытков. Довод заявителя в данной части подлежит отклонению.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.08.2015 по делу в„– А76-26683/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2015 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации Миасского городского округа Челябинской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
А.Ю.СМИРНОВ

Судьи
С.Э.РЯБОВА
А.А.СТОЛЯРОВ


------------------------------------------------------------------