АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 марта 2016 г. в„– Ф09-2027/16

Дело в„– А76-21450/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 21 марта 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 28 марта 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Платоновой Е.А.,
судей Семеновой З.Г., Купреенкова В.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Магнитогорска (далее - Администрация) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 15.10.2015 по делу в„– А76-21450/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2015 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Серебряный саквояж" (далее - общество "Серебряный саквояж") - Коликов С.П. (доверенность от 12.01.2015).

Общество "Серебряный саквояж" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании незаконным решения Администрации от 22.06.2015 в„– ОДП 80/1831 об отказе в предоставлении земельного участка и обязании администрации принять решение об удовлетворении заявления общества "Серебряный саквояж" от 10.04.2015 (вход. в„– АИС 00089443) (вход. в„– ГМУ-АК 35/00337) о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 74:33:1326001:26.
Решением суда от 15.10.2015 (судья Костылев И.В.) заявленные требования удовлетворены.Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2015 (судьи Малышев М.Б., Арямов А.А., Плаксина Н.Г.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Администрация просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на их незаконность, необоснованность, невыяснение судами обстоятельств, имеющих значение для настоящего дела, а также неправильное применение норм материального права. Администрация указывает, что спорный земельный участок был сформирован для строительства объекта, а не для эксплуатации здания площадью 1464,8 кв. м. При этом заявитель отмечает, что до настоящего времени, условия договора обществом "Серебряный саквояж" не исполнены, то есть не построены объекты капитального строительства. Кроме того, Администрация указывает, что площадь испрашиваемого земельного участка в собственность, в одиннадцать раз превышает площадь размещенного на нем объекта недвижимости, что не отвечает требованиям соразмерности. Администрация также полагает, что приобретение права на земельный участок, назначение которого не ограничено эксплуатацией объекта недвижимости, не может осуществляться по основанию указанному в ст. 39.20. Земельного кодекса Российской Федерации.
В отзыве на кассационную жалобу общество "Серебряный саквояж" просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения.

При рассмотрении спора судами установлено, что между Администрацией (арендодателем) и обществом "Серебряный саквояж" (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка от 21.02.2013 в„– 7605, в соответствии с которым арендодатель передал арендатору в аренду земельный участок из земель: земли населенных пунктов (территориальная зона Ц-12) с кадастровым номером 74:33:1326001:26, согласно кадастровому плану земельного участка, утвержденного Магнитогорским филиалом ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Челябинской области, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Челябинская область, г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, территория 4 карты золоотвалов ТЭЦ (далее - участок) в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 16 211 кв. м (п. 1.1 договора).
Пунктом 1.1 договора аренды земельного участка также установлено, что целью использования земельного участка является строительство объектов предпринимательской деятельности, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан - АГЗС, автосалон, автосервисный комплекс.
Срок действия договора установлен до 22.11.2015 (п. 2.1).
В последующем к данному договору сторонами сделки заключались дополнительные соглашения, а именно:
- от 24.06.2013 - которым в частности, уточнена цель использования участка - для строительства объектов предпринимательской деятельности, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан - многотопливная АЗС, автосалон, автосервисный центр;
- от 08.04.2015 - которым в частности: договор аренды земельного участка дополнен пунктом 1.2, согласно которому, "Участок для строительства объектов предпринимательской деятельности, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан - многотопливная АЗС, автосалон, автосервисный центр. На земельном участке расположен: объект предпринимательской деятельности. II очередь, автоцентр по продаже и обслуживанию автомобилей "Лада"; срок действия договора установлен до 19.02.2020 (п. 2.1); установлено, что условия настоящего соглашения применяются к отношениям сторон, возникшим с 25.02.2015 (п. 2.3).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 74 АЕ в„– 412521, за обществом "Серебряный саквояж" зарегистрировано право собственности на нежилое здание площадью 1468.8 кв. м, этажность: 1, подземная этажность: 0, расположенное по адресу: Россия, Челябинская обл., г. Магнитогорск, р-он Орджоникидзевский, территория 4 карты золоотвалов ТЭЦ (запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 02.04.2015 в„– 74-74/033-74/033/085/2015-417/1).
Решением в форме письма от 10.04.2015 в„– ОДП 80/1831 Администрация отказала обществу "Серебряный саквояж" в предоставлении земельного участка, со ссылками на положения ст. 30, ст. 35, ч. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. ст. 271, 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также на правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 в„– 1152/14.
Данные обстоятельства послужили поводом для обращения общества "Серебряный саквояж" в арбитражный суд с соответствующими требованиями.
Суды первой и апелляционной инстанции, удовлетворяя заявленные требования, пришли к выводу о том, что основания для отказа в предоставлении спорного земельного участка у Администрации не имелось. При этом суды исходили из того, что общество "Серебряный саквояж" является арендатором земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, находящейся в его собственности, в связи с чем, руководствуясь п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации обладает исключительным правом на приобретение земельного участка в собственность.
Суд кассационной инстанции полагает, что решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене ввиду следующего.
Согласно ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200, ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решения и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствия их закону или иным нормативным правовым актам и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (ч. 5 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 1 ст. 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.
В соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 названного Кодекса.
Согласно п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Таким образом, исключительное право на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 в„– 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
Как усматривается из материалов дела, на момент обращения с заявлением о приобретении в собственность земельного участка площадью 16162 кв. м с кадастровым номером 74:33:1326001:26, обществу "Серебряный саквояж" принадлежало на праве собственности нежилое здание, площадью 1464,8 кв. м.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводом судов о том, что у общества "Серебряный саквояж" возникло исключительное право на приватизацию земельного участка, на котором расположен объект завершенного строительства в соответствии с п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.
Между тем, как следует из договора аренды земельного участка от 21.02.2013 в„– 7605 и дополнительных соглашений к нему, обществу "Серебряный саквояж" предоставлен в аренду спорный земельный участок с разрешенным использованием для строительства объектов предпринимательской деятельности, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан - многотопливная АЗС, автосалон, автосервисный центр. Однако на земельном участке площадью 16 162 кв. м, обществом "Серебряный саквояж" возведен только один объект - нежилое здание площадью 1 464,8 кв. м, сведения о возведении других объектов недвижимости, запланированных на данном земельном участке, в материалах дела отсутствуют.
Доказательств того, что цель, в соответствии с которой обществу "Серебряный саквояж" был предоставлен земельный участок на срок до 2020 года, достигнута, а также того, что весь земельный участок с кадастровым номером 74:33:1326001:26 необходим для использования нежилого здания, площадью 1464,8 кв. м материалы дела не содержат.
Между тем, Администрация, отказывая в предоставлении в собственность обществу "Серебряный саквояж" испрашиваемого земельного участка, в числе прочего сослалась на несоразмерность площади испрашиваемого земельного участка в размере 16 162 кв. м, площади земельного участка необходимого для эксплуатации здания в размере 1 464,8 кв. м.
В силу п. 20 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 в„– 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" до утверждения в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке правил землепользования и застройки для целей образования и предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, применяются установленные до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии со статьей 33 Земельного кодекса Российской Федерации предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков.
Согласно п. 3 ст. 33 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 01.03.2011 в„– 13535/10, от 03.04.2012 в„– 12955/11 разъяснил, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных органов либо органов местного самоуправления об отказе в предоставлении земельных участков в порядке, предусмотренном ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, арбитражным судам необходимо исследовать вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения). При этом отмечено, что площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.
Заявитель, обращаясь с рассматриваемым заявлением, в силу ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязан представить арбитражному суду доказательства, свидетельствующие о нарушении оспариваемым отказом его прав в сфере предпринимательской деятельности, в том числе обосновать тот факт, что для нежилого здания - площадью 1 464,8 кв. м ему необходим земельный участок площадью 16 162 кв. м, а соответствующие доводы органа местного самоуправления об отказе в приватизации земельного участка по основанию несоразмерности заявленной площади подлежат оценке судом, исходя из представленных сторонами по делу доказательств (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 в„– 309-ЭС15-11394).
Однако доказательств, подтверждающих, что для нежилого здания площадью 1 464,8 кв. м необходим земельный участок площадью 16 162 кв. м материалы дела не содержат.
Учитывая изложенное, выводы судов о том, что отказ Администрации в предоставлении в собственность спорного земельного участка площадью 16 162 кв. м для нежилого здания площадью 1 464,8 кв. м, до завершения строительства объектов предпринимательской деятельности, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан - многотопливная АЗС, автосалон, автосервисный центр является незаконным и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, основаны на неправильном применении норм материального права и сделаны без оценки значимых для дела обстоятельств.
Поскольку при разрешении спора судами фактические обстоятельства, необходимые для правильного разрешения спора в полном объеме не исследованы и требуется дополнительное их исследование, решение и постановление подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции (ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При новом рассмотрении дела суду надлежит, с учетом указанного в мотивировочной части постановления, устранить отмеченные недостатки, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, исходя из предмета и оснований заявленных требований, дать оценку всем доводам и возражениям лиц, участвующих в деле, оценить все представленные доказательства в их совокупности.
По результатам нового рассмотрения дела, при правильном применении норм материального и процессуального права, принять законный и обоснованный судебный акт.
Руководствуясь ст. ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 15.10.2015 по делу в„– А76-21450/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2015 по тому же делу отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
Е.А.ПЛАТОНОВА

Судьи
З.Г.СЕМЕНОВА
В.А.КУПРЕЕНКОВ


------------------------------------------------------------------