АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 сентября 2016 г. в„– Ф09-8685/16

Дело в„– А07-21528/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 09 сентября 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Рябовой С.Э.,
судей Татариновой И.А., Тороповой М.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление земельных и имущественных отношений) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.03.2016 по делу в„– А07-21528/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2016 по тому же делу.
Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Общество с ограниченной ответственностью "Скрудж" (далее - общество "Скрудж") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению муниципальной собственности администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление муниципальной собственности), в котором просило:
- принять п. 2.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 14.08.2014 в следующей редакции: "Покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 1 894 336,00 (один миллион восемьсот девяносто четыре тысячи триста тридцать шесть) руб. без учета налога на добавленную стоимость и стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества. Стоимость объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что подтверждается Отчетом в„– 380-14 от 10.09.2014, составленным ООО "Регион-Консалтинг";
- принять п. 9.3 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 14.08.2014 в редакции покупателя (общества "Скрудж"): "исключить".
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация), общество с ограниченной ответственностью "Консалтинговая компания АГАТА" (далее - общество "Консалтинговая компания АГАТА").
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.03.2016 (судья Саяхова А.М.) исковые требования об урегулировании возникших разногласий при заключении договора от 14.08.2014 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа удовлетворены частично. Пункт 2.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 14.08.2014, заключаемого между Управлением муниципальной собственности с обществом "Скрудж" в отношении нежилых помещений цокольного этажа здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Российская, д. 37, литера А, общей площадью 358,5 кв. м (номера помещений: Nв„– 1, 2, 3, 4, 5, 6, 6а, 7, 8, 9, 10, 10а, 11 - 21, 23, 24, 25) принят в следующей редакции: "Рыночная стоимость объекта в соответствии с отчетом, выполненном экспертами общества с ограниченной ответственностью "Межрегиональная лаборатория судебных экспертиз" в„– 133/16-3 от 15.12.2015, составляет 10 861 016,95 руб. без учета налога на добавленную стоимость (далее - НДС). Рыночная стоимость неотделимых улучшений составляет 5 567 996,96 руб., засчитывается в счет оплаты приобретаемого объекта муниципального нежилого фонда. Покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 5 293 020, без учета НДС.". Внести соответствующие изменения в график платежей (приложение к договору). В удовлетворении исковых требований в остальной части - отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2016 (судьи Соколова И.Ю., Богдановская Г.Н., Пивоварова Л.В.) решение суда оставлено без изменения.
Не согласившись с судебными актами, Управление земельных и имущественных отношений обратилось в суд с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на неправильное применение ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ), нарушение ст. 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам.
По мнению заявителя, суды неправомерно исключили из выкупной стоимости объекта стоимость произведенных обществом "Скрудж" неотделимых улучшений, в сумме 5 567 996 руб. 96 коп., размер которой определен по результатам судебной экспертизы, выполненной обществом с ограниченной ответственностью "Межрегиональная лаборатория судебных экспертиз" (далее - общество "Межрегиональная лаборатория судебных экспертиз"), поскольку истцом в материалы дела не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих согласие арендодателя на осуществление ремонта арендуемого объекта в определенном объеме и определенной стоимостью, доказательств того, что расходы на осуществление неотделимых улучшения являются разумными и необходимыми, а также надлежащим образом оформленной разрешительной документации, согласованной в муниципальном унитарном предприятии "Управление дизайна и наружной рекламы" городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Кроме того, как считает заявитель, отсутствие доказательств, подтверждающих выполнение обществом "Скрудж" работ именно за счет собственных средств, исключает обоснованность требований истца.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.
При рассмотрении спора судами установлено, что на основании договоров аренды от 14.12.2000 в„– 5987, от 05.06.2003 в„– 5987, от 07.08.2006 в„– 5987.1, от 01.07.2009 в„– 5987.2, от 02.06.2010 в„– 24053, от 26.10.2012 в„– 24.053.1 у общества "Скрудж" во временном владении и пользовании находился объект муниципального нежилого фонда - нежилые помещения цокольного этажа здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Российская, д. 37, литера А, общей площадью 358,5 кв. м, номера помещений: Nв„– 1, 2, 3, 4, 5, 6, 6а, 7, 8, 9, 10, 10а, 11 - 21, 23, 24, 25.
В период действия договоров аренды, на основании обращений общества "Скрудж", Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа город Уфа письмом от 24.04.2007 в„– КС 5754 согласовано проведение ремонтных работ в арендуемом помещении за счет собственных средств.
Письмом от 12.04.2012 в„– КС 3075 арендодатель выразил согласие на проведение ремонта фасада и кровли козырька в арендуемом нежилом помещении.
Заявлением от 18.09.2013 общество "Скрудж" выразило намерение реализовать преимущественное право на выкуп арендуемого объекта в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ и просило включить объект в прогнозный план приватизации муниципального имущества городского округа город Уфа на 2013 год.
Постановлением администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 24.03.2014 в„– 1067 арендуемый истцом объект был включен в перечень объектов подлежащих приватизации в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ.
Постановлением администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 05.08.2014 в„– 3513 определены условия приватизации объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений цокольного этажа, встроенно-пристроенные к двенадцатиэтажному жилому зданию, расположенному по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Российская, д. 37.
Обществу "Скрудж" направлен проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 14.08.2014 и постановление администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 05.08.2014 в„– 3513.
Пунктом 2.1 проекта договора стоимость недвижимого имущества, подлежащая оплате покупателем, определена в размере 11 286 355 руб. 93 коп. без учета НДС, определенном в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 21.07.2014 в„– 29РС-06-2014, составленным независимым оценщиком общества "Консалтинговая Компания АГАТА".
Согласно п. 9.3 проекта договора в случае неисполнения покупателем настоящего договора продавец взыскивает с покупателя штраф в размере годовой арендной платы, определяемой в соответствии с действующей Методикой расчета арендной платы за пользование, владение объектами муниципального нежилого фонда, за пользование Объектом в течение срока действия настоящего Договора.
Письмом от 12.09.2014 общество "Скрудж", указав на наличие возражений относительно указанной в проекте договора стоимости имущества, полагая, что экспертом неверно определена дата, по состоянию на которую следует определять эту стоимость и не учтена стоимость проведенных неотделимых улучшений, направило Управлению муниципальной собственности протокол разногласий к договору купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 14.08.2014, и предложило:
- принять п. 2.1. договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 14.08.2014 в следующей редакции: "Покупатель уплачивает Продавцу стоимость объекта в размере 1 894 336,00 руб. без учета НДС и стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества. Стоимость Объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что подтверждается Отчетом в„– 380-14 от 10.09.2014 г., составленным ООО "Регион-Консалтинг";
- п. 9.3. договора купли-продажи объект муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 14.08.2014 исключить.
Письмом от 04.10.2014 в„– 11486УС Управление муниципальной собственности известило общество "Скрудж" о несогласии с предложенной редакцией договора, ссылаясь на то, что утвержденные нормативным актом органа местного самоуправления условия приватизации муниципального имущества не могут быть изменены.
Наличие названных разногласий при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда - нежилые помещения цокольного этажа здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Российская, д. 37, литера А, общей площадью 358,5 кв. м, номера помещений: Nв„– 1, 2, 3, 4, 5, 6, 6а, 7, 8, 9, 10, 10а, 11 - 21, 23, 24, 25, послужило обществу "Скрудж" поводом для обращения в арбитражный суд на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации с рассматриваемым иском.
Суды первой и апелляционной инстанций, признавая обоснованными возражения истца в части размера рыночной стоимости приобретаемого объекта, исходили из того, что отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 21.07.2014 в„– 29РС-06-2014, составленный независимым оценщиком общества "Консалтинговая Компания АГАТА", не соответствует требованиям действующего законодательства. Суды определили условие договора купли-продажи о выкупной цене на основании проведенной в ходе рассмотрения настоящего дела судебной экспертизы. Таким образом, рыночная стоимость имущества определена судом в размере 10 861 016 руб. 95 коп. Кроме того, суды, руководствуясь положениями ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, зачли стоимость неотделимых улучшений в оплату приобретаемого истцом недвижимого имущества в размере 5 567 996 руб. 96 коп. При этом, оценив представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к выводу о том, что работы произведены обществом за свой счет и с согласия арендодателя.
Рассмотрев доводы, изложенные в кассационной жалобе, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции полагает, что оснований для отмены судебных актов не имеется.
Согласно ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ при получении заявления предпринимателя о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны:
1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;
2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Согласно положениям п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (ст. 446 того же Кодекса).
Судами установлено, что между сторонами настоящего спора возникли разногласия относительно стоимости нежилых помещений, выкупаемых истцом на основании положений Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, а также наличия оснований для зачета стоимости произведенных истцом неотделимых улучшений спорных помещений.
Положениями абз. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.
В силу ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.
В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации.
Согласно ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В силу ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Исследовав и оценив в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, в том числе письма Комитета по управлению имуществом администрации городского округа город Уфа от 24.04.2007 в„– КС 5754 и от 12.04.2012 в„– КС 3075, согласно которым арендодатель сообщил об отсутствии возражений в проведении ремонтных работ, ремонта фасада и кровли козырька в арендуемом нежилом помещении, договор подряда от 20.08.2010 в„– 08 на проведение работ по капитальному ремонту, заключенный с обществом с ограниченной ответственностью "Инженерно-сметный центр", акты о приемке выполненных работ, в том числе от 30.11.2012, согласно которому выполнены работы по ремонту козырька и входной группы в отдельное помещение магазина, справки выполненных работ, акты зачета взаимных требований от 28.12.2012 в„– 1, от 31.03.2011, акты сверки, составленные между истцом и обществом с ограниченной ответственностью "Инженерно-сметный центр", заключение эксперта от 15.12.2015 в„– 133/16-3, согласно которому рыночная стоимость приобретаемого истцом объекта по состоянию на 18.09.2013 без учета неотделимых улучшений и налога на добавленную стоимость составляет округленно 5 293 020 руб., стоимость выполненных обществом "Скрудж" за период с 20.08.2010 по 31.10.2010 и за период с 10.09.2012 по 30.11.2012 неотделимых улучшений составляет 5 567 996 руб. 96 коп., суды определили стоимость приватизируемого имущества на основании рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату обращения общества "Скрудж" с заявлением о реализации права на приватизацию арендуемого объекта, и признали, что в счет оплаты выкупной цены объекта подлежит зачету стоимость неотделимых улучшений, установленная экспертом по состоянию на момент определения рыночной стоимости имущества.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что письма Комитета по управлению имуществом администрации городского округа город Уфа письмом от 24.04.2007 в„– КС 5754 и от 12.04.2012 в„– КС 3075 не являются надлежащими доказательствами, подтверждающими согласие арендодателя на проведение обществом "Скрудж" улучшений, поскольку в них не содержится сведений о том, в каком какие виды работ прошли согласование, в каком объеме и какой стоимостью, отклоняется судом кассационной инстанции в силу следующего.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 в„– 9785/12, в силу ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации положения законов о приватизации имеют специальный характер по отношению к названному Кодексу и подлежат применению к спорным отношениям.
Таким образом, положения Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ об уменьшении выкупной цены выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений носят императивный характер и не связывают обязанность органа местного самоуправления по зачету стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором, с иными обстоятельствами, кроме как проведения данных работ с согласия арендодателя.
Судами установлено, что за время арендных отношений арендодатель не обращался (п. 2.2.6, 5.2.8 договора аренды) к арендатору с требованием о невозможности проведения каких-либо строительных или ремонтных работ. Кроме того, принимая во внимание принципы разумности при осуществлении своих гражданских прав, выдавая обществу "Скрудж" согласия на ремонт, ремонт фасада и кровли козырька, учитывая периоды, когда были произведены отделочные работы, сантехнические работы, электромонтажные работы, ремонт фасада и входной группы, арендодатель не мог не знать об объеме и качественных характеристиках производимых арендатором работ.
При таких обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанции, отметив, что действующим законодательством не установлена обязанность согласования проекта неотделимых улучшений с арендодателем, установлено лишь условие получения одобрения как такового на производство неотделимых улучшений, пришли к правильному выводу о производстве истцом неотделимых улучшений с согласия арендодателя.
Учитывая изложенное, судами требования общества правомерно удовлетворены и условия договора купли-продажи о выкупной цене арендуемого имущества обоснованно установлены с применением правила ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ. Оснований для исключения п. 9.3 договора судами не установлено.
Довод Управления земельных и имущественных отношений о том, что истцом не доказаны разумности и необходимость проведения ремонта объекта недвижимость в таком объеме, не представлено надлежащих доказательств несения расходов за счет собственного имущества, отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку по существу сводится к несогласию заявителя с оценкой судами первой и апелляционной инстанций обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств.
Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства имеющее существенное значение для дела судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для иной оценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения, постановления арбитражного суда, не выявлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.03.2016 по делу в„– А07-21528/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2016 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
С.Э.РЯБОВА

Судьи
И.А.ТАТАРИНОВА
М.В.ТОРОПОВА


------------------------------------------------------------------