АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 сентября 2016 г. в„– Ф09-8166/16

Дело в„– А60-45649/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 30 августа 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 02 сентября 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Рябовой С.Э.,
судей Смирнова А.Ю., Платоновой Е.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации города Нижний Тагил (далее - администрация) на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2016 по делу в„– А60-45649/2015 Арбитражного суда Свердловской области.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представитель администрации - Медведева Е.Б. (доверенность от 20.01.2016).

Администрация обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к индивидуальному предпринимателю Шалагинову Евгению Валерьевичу (далее - предприниматель Шалагинов Е.В.) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 28.05.2012 в„– 84в-2012 за период с 02.10.2014 по 10.08.2015 в размере 155 528 руб. 51 коп. и неустойки в размере 27 292 руб. 46 коп.; о расторжении договора аренды от 28.05.2012 в„– 84в-2012 земельного участка с государственным кадастровым номером 66:56:0502010:18, площадью 7 450 кв. м, по адресу: г. Нижний Тагил, район Старатель, в квартале в„– 187, городского лесничества Нижнетагильского лесхоза (далее - спорный земельный участок); о признании отсутствующим права собственности на здание свинарника, литера К (кадастровый номер здания 66:56:0502010:140) по адресу: г. Нижний Тагил, район Старатель, в квартале в„– 187 городского лесничества Нижнетагильского лесхоза (далее - здание свинарника); о возложении обязанности на предпринимателя Шалагинова Е.В. освободить спорный земельный участок от движимого имущества, остатков стен и фундамента разрушенного здания в течение 30 дней с даты вступления решения суда в законную силу и возвратить по акту приема-передачи администрации города Нижний Тагил, а также о присуждении на основании п. 1 ст. 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации денежной суммы на случай неисполнения ответчиком решения суда по настоящему делу в части требования об освобождении ответчиком земельного участка в размере 20 000 руб. за каждый месяц неисполнения решения суда по истечении тридцатидневного срока, отведенного судом на добровольное исполнение решения.
Определение суда от 10.11.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Тагиев Арзу Аладдин оглы.
Решением суда от 19.02.2016 (судья Ефимов Д.В.) исковые требования удовлетворены частично. С предпринимателя Шалагинова Е.В. в пользу администрации взыскано 182 820 руб. 97 коп., в том числе: долг в размере 155 528 руб. 51 коп. и неустойка, начисленная за период с 10.10.2014 по 10.08.2015 в сумме 27 292 руб. 46 коп. В части требования о расторжении договора аренды исковое заявление оставлено без рассмотрения. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Определением от 12.05.2016 Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в связи с рассмотрением судом первой инстанции дела в отсутствие третьего лица, не извещенного о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2016 (судьи Виноградова Л.Ф., Жукова Т.М., Макаров Т.В.) решение суда отменено. Исковые требования удовлетворены частично. С предпринимателя Шалагинова Е.В. в пользу администрации взыскано 182 820 руб. 97 коп., в том числе долг в размере 155 528 руб. 51 коп. и пени в размере 27 292 руб. 46 коп., начисленные за период с 10.10.2014 по 10.08.2015. В части требования о расторжении договора аренды земельного участка от 28.05.2012 в„– 84в-2012 исковое заявление оставлено без рассмотрения. В удовлетворении остальной части требований отказано.
В кассационной жалобе администрация просит указанные судебные акты отменить в части оставления без рассмотрения требования о расторжении договора аренды от 28.05.2012 в„– 84в-2012, а также в части отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на здание свинарника отсутствующим, об освобождении спорного земельного участка, а также об отказе в присуждении денежной суммы на случай неисполнения решения суда по истечении тридцатидневного срока, отведенного судом на добровольное исполнение решения (п. 1 ст. 308.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку считает их незаконными и необоснованными, а выводы судов не соответствующими фактическим обстоятельствам дела. Заявитель жалобы полагает, что в материалы дела представлены достаточные доказательства, подтверждающие, что здание свинарника не может являться самостоятельной недвижимой вещью, поскольку оно разрушено, на спорном земельном участке остались только его отдельные элементы. Администрация также обращает внимание, что градостроительный план земельного участка является только информационным документом и не мог быть положен в основу выводов суда. Администрация также не согласна с выводами судов о несоблюдении истцом досудебного порядка, так как в направленной ею претензии от 10.07.2015 в адрес ответчика был поставлен вопрос не только о погашении задолженности, но и о расторжении спорного договора аренды земельного участка.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.
Как установлено судами и следует из материалов дела, спорный земельный участок относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, на нем расположено здание свинарника.
Постановлением администрации города Нижний Тагил от 06.02.2012 в„– 122 изменено разрешенное использование спорного земельного участка с "для эксплуатации объектов складского назначения с подъездными железнодорожными путями" на "для эксплуатации здания свинарника".
Между муниципальным образованием "город Нижний Тагил" (арендодатель) и третьим лицом - Тагиевым А.А. (арендатор) 28.05.2012 заключен договор аренды в„– 84в-2012, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду спорный земельный участок для эксплуатации здания свинарника, срок аренды с 06.02.2012 до 06.02.2061 года (пункты 1.1, 2.1 договора).
В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержится запись об ограничении (обременении) права на указанный участок в виде аренды в пользу третьего лица Тагиева А.А. (выписка из ЕГРП от 19.05.2015 в„– 90-7110777).
На основании договора купли-продажи от 16.09.2014 предприниматель Шалагиновым Е.В. (покупатель) приобрел в собственность здание свинарника, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права в„– 66АЖ 686338.
Комиссией в составе представителей истца составлен акт осмотра земельного участка от 28.05.2015, в котором указано, что на спорном земельном участке находится поврежденное в результате ненадлежащей эксплуатации строение из красного кирпича, у которого отсутствуют потолок, крыша, окна, двери, а с восточной стороны - стены. Кирпичная кладка стен во многих местах повреждена, земельный участок захламлен битым кирпичом, мусором. На земельном участке складированы шлакоблоки, железобетонные плиты, деревянные поддоны. Земельный участок ограждений не имеет, к названному акту также приложены копии фотоматериала.
Администрацией в адрес предпринимателя Шалагинова Е.В. 28.07.2015 направлена претензия, содержащая предложение в течение 20 календарных дней с даты ее получения погасить задолженность по арендным платежам и пеням, а также расторгнуть договор аренды земельного участка от 06.09.2012 в„– 150-в-2012.
Полагая, что здание свинарника как объект недвижимого имущества в настоящее время отсутствует в связи с его повреждением, следовательно, сохранение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество записи о праве собственности ответчика на него нарушает права истца, осуществляющего распоряжение земельными участками на территории города Нижний Тагил, государственная собственность на которые не разграничена, предпринимателем Шалагиновым Е.В. своевременно арендная плата за пользование земельным участком не оплачивается, администрация обратилась в арбитражный суд с иском к предпринимателю Шалагинову Е.В. с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя исковые требования в части взыскания с предпринимателя Шалагинова Е.В. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 28.05.2012 в„– 84в-2012 в размере 155 528 руб. 51 коп. и пени в размере 27 292 руб. 46 коп. за период с 10.10.2014 по 10.08.2015 суд апелляционной инстанций исходил из следующего.
В силу положений ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (ст. 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, а в соответствии с пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
В соответствии с п. 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции установил, что предприниматель Шалагинов Е.В., купив спорный объект недвижимости, приобрел и право на использование соответствующей части земельного участка, занятой им и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, следовательно, с момента государственной регистрации права собственности (02.10.2014) арендатором по договору аренды земельного участка от 28.05.2012 в„– 84в-2012 является ответчик - предприниматель Шалагинов Е.В. и к нему, как к приобретателю расположенной на земельном участке недвижимости, перешли права и обязанности арендатора по названному договору аренды, в том числе и обязанности по внесению арендной платы и уплате неустойки (пени).
Учитывая то обстоятельство, что с 02.10.2014 по настоящее время арендные платежи по договору аренды земельного участка от 28.05.2012 в„– 84в-2012 не вносились ни ответчиком, ни третьим лицом и в п. 5.2 договора аренды земельного участка предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю неустойку из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки, суды удовлетворили исковые требования в указанной части.
Рассматриваемая кассационная жалоба не содержит доводов о несогласии заявителя с данными выводами суда апелляционной инстанции, в связи с чем, оспариваемый судебный акт судом кассационной инстанции в данной части не проверяется на основании положений ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Выводы судов в части оставления без рассмотрения искового требования о расторжении договора аренды от 28.05.2012 в„– 84в-2012 и отказе в удовлетворении требований о признании права собственности на здание свинарника отсутствующим, об освобождении спорного земельного участка, а также о об отказе в присуждении денежной суммы на случай неисполнения решения суда по истечении тридцатидневного срока, отведенного судом на добровольное исполнение решения (п. 1 ст. 308.1 Гражданского кодекса Российской Федерации) соответствуют установленным по делу обстоятельствам и действующему законодательству по следующим основаниям.
Согласно ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
На основании ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществление защиты гражданских прав возможно лишь способами, предусмотренными законом, при этом избранный способ защиты в случае удовлетворения исковых требований должен непосредственно привести к восстановлению нарушенных или оспариваемых прав.
В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Одним из оснований прекращения права собственности на вещь, в том числе и недвижимую, в силу п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации является гибель или уничтожение этого имущества.
Из системного толкования приведенных положений законодательства следует, что в случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности. Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, в случае гибели или уничтожения такого объекта могут быть устранены как самим правообладателем, так и судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав.
В соответствии с ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе акт осмотра земельного участка от 28.05.2015, градостроительный план спорного земельного участка для реконструкции здания свинарника, утвержденный администрацией приказом от 30.12.2015 в„– 550-ГП, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что администрацией не представлены надлежащие доказательства, подтверждающие, что здание свинарника утратило свойства объекта недвижимости и прекратило свое существование, так же как и доказательства, подтверждающие факт его разрушения до степени, несовместимой с возможностью его реконструкции и восстановления.
Акт осмотра земельного участка от 28.05.2015 составлен в отсутствие представителя предпринимателя Шалагинова Е.В., доказательства его заблаговременного уведомления о проведении осмотра и необходимости обеспечения явки отсутствуют; из фотографий, приложенных к акту невозможно установить, когда и на каком земельном участке они сделаны, на фотографиях отсутствует привязка к визуально обозначенным границам земельного участка.
Более того, судом апелляционной инстанции установлено, что предприниматель Шалагинов Е.В. предпринимает меры для реконструкции частично поврежденного здания свинарника.
Учитывая вышеизложенное суд апелляционной инстанции правомерно отказал в признании отсутствующим зарегистрированного права предпринимателя Шалагинова Е.В. на здание свинарника.
Оставляя без рассмотрения требование о расторжении договора аренды земельного участка от 28.05.2012 в„– 84в-2012 и отказывая в удовлетворении требования об обязании возвратить спорный земельный участок и требования о присуждении на основании п. 1 ст. 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации денежной суммы на случай неисполнения ответчиком решения суда по настоящему делу, суд апелляционной инстанций правомерно исходил из следующего.
Согласно п. 2 ч. 1 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Под претензионным или иным досудебным порядком урегулирования спора понимается одна из форм защиты гражданских прав, которая заключается в попытке урегулирования спорных вопросов непосредственно между предполагаемыми кредитором и должником по обязательству до передачи дела в арбитражный суд.
В п. 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 в„– 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" определено, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судом апелляционной инстанции установлено, что предпринимателю Шалагинову Е.В. направлена по почте претензия от 10.07.2015, которая содержит одновременно два требования: требование об уплате задолженности по арендной плате и требование о расторжении договора, что противоречит ч. 3 ст. 619 и п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку исключает возможность добровольного исполнения предпринимателем принятого на себя обязательства. Кроме того требование о расторжении содержит ссылку на иной договор аренды, а именно: договор аренды земельного участка от 06.09.2012 в„– 150-в-2012, а не спорный договор аренды.
В п. 30 указанного информационного письма определено, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
Оценив указанную претензию в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что предприниматель Шалагинов Е.В. о расторжении договора и освобождении арендуемого земельного участка надлежащим образом не извещался. Кроме того, из содержания претензии не следует предложения расторгнуть договор в случае неисполнения арендатором обязанности по погашению имеющейся задолженности по арендной плате.
При указанных обстоятельствах арендодателем не соблюдено требование, установленное ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом данных обстоятельств суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу об оставлении требования о расторжении договора аренды без рассмотрения по п. 2 ч. 1 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку требование о расторжении договора аренды оставлено судом без рассмотрения, основания для возвращения спорного земельного участка отсутствуют.
С учетом того, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, судом апелляционной инстанции установлены правильно и исследованы, а доводы, изложенные в кассационной жалобе, тождественны тем доводам, которым судом дана надлежащая правовая оценка, оснований для переоценки обстоятельств дела у суда кассационной инстанции в силу ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.
Иных доводов и доказательств, которые не были исследованы судом апелляционной инстанций и которые свидетельствовали бы о незаконности обжалуемого судебного акта, в кассационной жалобе администрацией не приведено.
Нормы материального права судом применены правильно. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в соответствии с ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2016 по делу в„– А60-45649/2015 Арбитражного суда Свердловской области оставить без изменения, кассационную жалобу администрации города Нижний Тагил - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
С.Э.РЯБОВА

Судьи
А.Ю.СМИРНОВ
Е.А.ПЛАТОНОВА


------------------------------------------------------------------